目录 1、 LOFT部分 2、商业部分 3、白金团队LOFT部分 ︱市场分析 ︱营销策略 ︱项目定位 ︱自我解构LOFT部分 宏观市场 竞争市场 市场分析 一、宏观调控执行“上紧下松”政策 继07年宏观调控政策之后，2008年各银行一改往年“先松后紧”的政策基调，严格执行央行宏观调控中的各项要求，控制风险相对较高的个贷业务放量。5月整体个贷市场虽有所改观，但个人房贷整体交易放量并不十分乐观，目前房地产个贷金融市场仍处于紧张的调整期间。 二、信贷收紧，上调存款准备金 二套房首付提高至四成，各银行均严格执行；确定第二套房贷款以家庭为单位，且不论其原住房贷款是否还清，都按照第二套计算，将有效的控制部分城市投资性住房需求；今年截止到六月份，加息预期迟迟未显，反而央行接连不断的上调了五次存款准备金率。 三、大户型拟征税 2007年12月16日，建设部副部长刘志峰曾表示，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门将通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。但此项政策尚未完全确定。 奥年前后宏观政策导向 一、房地产开发投资中西部地区投资增幅明显加快，一线城市投资明显受到政策压制 今年上半年，全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增长32.1%，增幅同比提高4.7个百分点。其中，住宅投资4944亿元，同比增长35.2%，增幅同比提高6.2个百分点；办公楼投资240亿元，同比下降5.5%，增幅同比下降43.8个百分点;商业营业用房投资706亿元，同比增长20.8%，增幅同比提高5.5个百分点； 二、销售面积下降 来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。 三、两个市场的细分 在新的房地产政策下，房地产行业被清楚的分成两个市场，一个是 居住市场，一个是投资性市场。政府讲主导居住市场，相信“居者有其屋”的需求会逐渐得到满足。有意打压房地产投资过热的趋势。 新政调控下市场走势 市场整体成交量同比下降，观望现象持续升温。 拟征大户型保有税，小户型将更迎合投资市场需求。 政府对投资型产品的抑制不断加强。 奥运后房地产市场走势依旧不明朗 宏观市场小结 宏观市场 竞争市场 市场分析 项目周边竞品状况 全市目前在售类似项目状况（热点区域且投资自住均可产品） 价格表现：整体市场类似高端项目平层均已达到25000以上均价。三里屯Soho、Soho北京公馆目前平层均价已达40000左右 供应表现：市场上现有项目供应以小户型为主，均有总价优势。个别项目有200以上大户型，但总量不大。LOFT产品供应较为稀缺，且目前规划局已不再批LOFT产品，未来供应量将更加稀缺 需求表现：除三里屯soho外，整体市场销售状况不佳，且均有打折优惠 客群表现：客户群体主要以投资客为主，各同类型项目可占到60％左右 竞争市场小结 市场寒冬已经开始…… 销售情况均不容乐观， 发展商对现金流的需求空前高涨 ︱自我解构 LOFT部分土地血统分析 自我优劣势认识 自我解构 本项目 焦点中的焦点！ 区域价值梳理 国际核心区 国际核心区所代表的意义 土地血统分析 自我优劣势认识 自我解构 SWOT分析 S 1、区域发展日趋成熟，国际化中心区域地位越 发明显。 2、同类型产品多以平层为主，缺乏LOFT产品类 型。 3、交通便捷，通达性较好。 4、户型总面积不大。 5、完善的商业配套。 O 1、三里屯巨变使得本区域跃升成为北京备受 关注区域之一。 2、奥运会使得大量涉外人员涌入北京，投资 机会迅速增多。 3、LOFT产品未来供应量日益稀缺。 W 1、大部分LOFT产品为50年产权。 2、目前项目周边配套不够完善 T 1、宏观政策调控，对投资市场影响较大。 2、东直门“东阙都”项目同为LOFT产品。目前正在大力促销当中。是近距离内对本案影响最大的项目。 3、奥运会的召开使得市场不确定因素增加。 4、目前市场销售状况不佳，导致未来市场竞 争威胁加剧。。