区域项目方法论上一些认识和启示 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 salon 2006.04.11 冯刚·杜岩松·潘建本次沙龙的目的是对区域项目市场调研和报告写作方法论的探讨，并尝试将一些方法阶段性固化下来 在探讨过程中，我们可以分析和总结如下项目及其报告内容 ： 世联2005年顺义新城项目 世联2006年惠州金融街项目 CBRE《惠州市巽寮湾旅游度假区市场定位及开发可行性研究》 麦肯锡《深圳大鹏半岛区域开发策略》 麦肯锡《上海汽车城》 罗兰贝格《固安工业区产业研究》一、整体区域调研区域项目市场调研中的要点 在项目过程中，市场分析的展开和结论的提出应该建立在充分调研并系统总结的基础上。 PPT报告（汇报稿）中可能由于以下原因缩减了基础调研数据和描述，但并不意味着这部分分析之前的工作可以节省或简化。 市场调研中，必须全方位获取市调数据和资料，以期对各种因素的客观事实和影响有正确而充分认识。 资料的“充分”，包括准确（可靠）性和深度，以及对研究对象的动态理解。 市调之前应充分准备工作，其中各类市调文件和流程设计应有利于最佳效率和效果。 在撰写PPT报告之前，建议先用word和excel文档进行基础数据的整理和总结，可以使写作工作更加高效。 用表格表现基础市调内容，代替宽泛的文字描述和图纸演绎。 表格内容应充分进行结构化设计 全方位获取客观信息 系统总结有助于结构化的思维 有助于新问题和解决方案的提出 便于结构化思维、理清思路 便于关键问题的提出 节省篇幅和汇报时间 资料清单 访谈人员约访/访谈提纲对于区域的研究我们界定为这样一个基本的价值模型：人在一定的空间内生产、生活消费、投资活动 生产/产业 Production/Industry 投资/消费 investment/Consumption 空间/土地 Space/Land 人 人 口 ①可利用土地量 ② 土地构成 ③土地利用现状 ④房地产状况 土地 消费 产业 ①产业分类 ②产业产值 ③主导产业 ④相关产业链 ⑤产业就业 ①人口总量（规模） ②人口结构 ③人口现状来源 ④人口迁移特征 ⑤人口投资特征 ①消费者结构 ②消费力水平 ③消费结构特征 ④消费场所选择 产业结构图 人口结构图 消费结构图 土地结构图 新城功能分布图区域调查工作量大，并且资料很难整理。北京顺义新城研究的范围是：三组团108平方公里、规划人口90万 顺义新城结构： ①天竺空港区 ： 组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区规模： 34平方公里 （28万人） ②中心片区： 组成： 区中心组团、马坡组团、牛栏山组团 规模： 62平方公里（52万人） ③河东新区： 组成：包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里（10万人） 资料来源： 《北京城市总体规划2004-2020》28 首先应该构建有条理的市调内容和方法的结构体系，用Excel表格能便于此工作 1、区域市场调研基础内容表格 2、市场调研计划安排表格 3、分项细化的调研表格 4、分项细化的调研结果录入和分析 5、PPT对Excel分析结果的整理利用。