演讲大纲 董藩 教授 北京师范大学房地产研究中心 2010.北京
房价运行规律、中国特色的供求背景与房地产投资问题
0 两首歌与两个小故事：一颗红心，两种命运
0.1祥林嫂为什么哭了 答案：因为买了股票而没有买房子。 0.2同一首歌（股民版） 启示：中国的股市与外国的不同，在股市里有三个赢家（上市公司、政府、证券公司）和一个大输家（上亿股民）。几乎所有股民都抱着赌运气和赚差价的心态，按王朔的说法是“处心积虑地想不劳而获，想从别人那轻易弄点什么”，你不知道你的对手是谁、智力如何、运气如何，是不会赢的（推荐大家看王朔的文章《股民都是活王八，赔了活该》） 0.3卖草莓者如是说 0.4深圳投资者的感激电话
1 房价运行规律：常态就是上涨的
1.1理论模型 ●供求模型 ▲图1为一般 普通商品供求关系图，供给与需求曲线都是较有弹性的。所以一般普通商品的价格变化规律往往是有涨有跌。
▲随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加，这样，地租就有不断上升的趋势。在右图中，土地的需求曲线由D0移动致D1就表明土地的需求增加了，但土地的供给仍为S，S与D1相交于E1，决定了地租为R1，R1高于原来的地租R0，说明由于土地的需求增加，地租上升了。短期房地产的供求曲线与土地的供求曲线基本相同
▲从右图可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ES<ED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。
▲对上图的解释及其启示： 从上图可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ES<ED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时，一般情况下，供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理论假定需求弹性不变，这时本期价格波动对下期供给量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关系，分别有三种均衡结果：一是趋向均衡；二是趋向不均衡（发散）；三是重复循环。图3是趋向均衡的——
先来看上图，在图中横轴OQ代表产量，纵轴OP代表价格，S为供给曲线，D为需求曲线，供给曲线比需求曲线陡峭，表明供给弹性小于需求弹性。供给曲线与需求曲线相交于E，E为均衡点，其均衡价格为P0，均衡数量为Q0，如果市场价格高于或低于均衡价格，就会引起产量波动，产量又引起下一期价格波动，如此下去就是价格与产量的波动。在图中，第一期开始时产量为OQ1，OQ1＞OQ0，决定了价格为OP1，OP1<OP0。第一期的价格OP1决定了第二期的产量为OQ2，OQ2<OQ0，决定了价格为OP2，OP2OP0。第二期的价格OP2决定了第三期的产量为OQ3，OQ3＞OQ0。决定了价格为OP3，OP3<OP0。产量仍然要低于均衡数量……如此循环下去.
在这一循环中每一次波动价格和产量更加接近均衡点，这样波动越来越小，最后趋于均衡点。右图横轴Ot代表时期，纵轴OP表价格，该图表明了价格的波动趋向于均衡价格P0。随着价格波动的趋势减少，产量的波动也随之在减弱。 这说明在一般情况下，无需对房地产进行价格调控。 ●无替代品对房地产价格变化与总收益的影响 房地产迄今为止基本上可以看作是没有替代品的商品。这又对总需求产生影响。 首先明确两个概念：替代品与互补品。如果两种商品之间能够相互替代以满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着替代关系，这两种商品互为替代品。苹果与梨是替代品,咖啡与茶是替代品; 若两种商品必须同时使用才能满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之。