文本描述
中原研究报告:新增供应偏紧
大户型成交遇冷(11月)
一、土地市场分析
1、土地供应分析
土地供应以挂牌时间为准,下同
土地供应创新低,市场逐渐归于沉寂
2009年11月东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地,总面积11.09万㎡,其中仅1宗商住用地,面积总计3.43万㎡;4宗工业用地,占地6.99万㎡;1宗商业用地,占地0.67万㎡;全部土地都是以挂牌出让方式进行交易。进入11月份,土地供应回落到年内的最低值,这主要是由于经过二、三季度的连续放量供应,年底已经基本完成全年的供应计划,所以土地市场逐渐归于沉寂
2009年11月东莞挂牌上市土地情况一览:
数据来源:东莞市国土资源局
2、土地交易分析
工业用地成交平淡,镇区商住用地成交放量
2009年11月东莞市成交13宗土地,其中6宗为商住用地,总面积为35.15万㎡,成交总金额15.70亿元;此外,工业用地成交6宗,总面积15.24万㎡,成交总金额0.76亿元,大幅回落到今年新低。可见,近期东莞市工业用地方面,随着年度供应规模的实现,年底交投明显收缩;而商住用地部分供应充足的镇区优质地块,依然赢得不少开发商的青睐
2009年11月土地挂牌交易情况如下:
数据来源:东莞市国土资源局
3、商住用地成交量价走势分析
商住用地成交增多,价格较为合理
2009年11月,由于供应的增加,东莞成交了6宗商住用地,全部位于镇区。位于黄江镇三新村的四宗共计32万㎡集商住、商服、商住、幼儿园为一体地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中,折算楼面地价2529元/㎡,这样的价格即符合市场的预期,同时也为金地地产在东莞发展再添新的活力;位于凤岗雁田村的两宗商住用地,被东莞怡安企业开发有限公司以744元/㎡的楼面地价斩获;此外,位于中堂镇鹤田村的商住用地,则被东莞市同悦大酒店有限公司以708元/㎡的楼面地价收获。综上所述,东莞商住用地市场总体还是比较活跃,特别是位于镇区的优质地块,由于比较合理的价格,仍然具有很高的投资开发价值
供需小结:11月份,东莞土地市场的整体供应明显收缩,并创下2009年的最低值,这主要是由于东莞市基本完成全年土地供应计划,以及当前住宅、商业用地的推地节奏趋于平稳所致。此外,与全国部分城市如北京、上海继续频频爆出“地王”不同,东莞土地市场显得风平浪静,这也主要是由东莞目前的楼市大环境,以及商住用地供应的结构、地段等因素所决定的
后市展望:进入12月份,东莞土地市场产生明显的变化,商住用地方面的供应将再次大幅放量,特别是位于镇区的塘厦、麻涌、清溪、厚街、中堂都有商住用地进入最后的竞标环节,供应量将会达到30万㎡以上的水平;与商住用地的持续放量不同,年底工业用地的供应仍将节节收缩,特别是松山湖的科研用地,经过前几个月的大幅供应,已经满足大部分企业的用地需求
二、新增供应状况
新增供应量有些偏紧,11月全市新增住宅供应25.31万㎡,新增项目数15个
2009年。