中铁建大厦 中铁建投资有限公司 我们的做法，与传统广告公司有所不同…… 因为市场在变，游戏规则在变 消费者需求的洞察，是一切工作的前提 同路，在追索市场的需求中 寻求制胜之道 since1993 《领袖写字楼》 |中铁建大厦| 整合推广策略预案 第一章。 寻找出路----时势造英雄 第一节，市场研判 一，写字楼市场大势 1、中国加入WTO，深港24小时通关， 国际花园城市折桂， 城市中心西移，CEPA提速…… 加速了深圳国际化进程 2，住宅地产市场的高度发达、高度饱和 住宅面积与办公面积比例严重失衡 3，政府政策的导向性，向重点行业倾斜， 写字楼市场需求增大 4，福田中心区板块的整体启动， 引爆了写字楼市场积聚的巨大能量 5，从现在开始计算，预计未来三年写字楼供应总量 将达到约200多万平方米 6，2007年，深圳写字楼市场，形成了波澜壮阔的第一次洪峰 7，2007年，以现楼准现楼形态入市的写字楼总量， 将达到80 -- 100万平方米 1，写字楼战国版图 二，热点分布， 经过了05-07年的高速发展， 深圳的写字楼分布， 形成了一线四点的战略格局 ◆全新的罗湖板块，以华润中心为最新代表 ◆车公庙板块，以本元大厦为最新代表 （即将推出的明年广场项目，总建达到35万平方米） ◆科技园板块，以科创商务大厦、方大大厦为最新代表 ◆中心区板块，以国际商会中心为最新代表 2，逐鹿中心区 我们来重点研究一下中心区板块写字楼的竞争态势 ◆中心区CBD区域，号称14姐妹的甲级写字楼已经大部落成 受到市政规划的诸多限制，14姐妹的高度与外观比较接近， 产品功能与客户定位高度同质化， 单体形象淹没在了群体形象之中 ◆中心南东区 会展中心周围的写字楼正在加紧施工， 大中华交易广场死灰复燃， 58层的国际商会中心施工进度已经接近40层, （目前正在进行专项设备及施工招标） 这两个项目的工期与本案有1年多的时间差 ◆中心区北区 市政规划为深圳的政治和文化中心， 市政建筑组团东西写字楼规划带上， 与本案同期的项目有新世界中心、安联大厦 这两个项目将成为本案的直接竞争对手 ◆总体印象--- 中心区群龙无首， 不象罗湖和车公庙区域拥有地标性的写字楼， 缺乏具有领袖气质的写字楼出现 1，群雄并起，指点江山 06---07年，短短的两年时间， 深圳写字楼市场迅速走向成熟 三，机会与危机 ◆地标性写字楼树立了典范形象： 区域地标、地铁地标、行业地标、商业地标…… ◆江湖群雄细分市场，各出奇招： 健康主题、地铁主题、金融主题、 CBD主题、数码主题、国际化主题…… 2，市场乱象，顺流逆流 在繁荣的市场乱象背后， 机会与危机并存 〉〉〉〉〉〉〉 〉〉 ◆机会点： 中原、世联、戴德梁行等中介机构市场资料显示： 甲级写字楼售价基本保持平稳 保持在10000—15000的价位 写字楼租金在100元以上 市场热度持续，新盘不断推出 行业增长强劲（物流业、科技业、金融保险业、咨询服务业） 需求支持有力 07—08年，是深圳写字楼市场的“机会年” 市场期待着收获季节的到来。