盛高“香逸湾”项目 营销策划提报（市场部分） 2008年4月 报告提纲 报告提纲 上海宏观市场分析 政策影响分析 供求关系－－现状 [注]上海市住宅整体数据，剔除经济适用房 受到宏观调控影响，04年、05年整体市场明显表现为供过于求，而06年则逐步向供求平衡转化； 07年整体市场迅速转化为明显供不应求，但究其原因在于07年的市场供应量大幅下滑，而需求量却大比例上升所导致； 供求关系－－未来预估 供应预测——05年市场调控后，上海土地供应明显放缓，造成后续住宅市场供应明显萎缩，06年、07年上市量分别为1860万方、1456万方,预计08年上市量仍然不大（预计1600-1700万方），而09年和10年在“控增逼存”的土地政策下预计上市量会迅速递增，预计每年上涨400万方左右，分别为2000-2100万方和2400-2500万方！ 需求预测——历年市场需求量在1563-1756万方,2007年2089万方，其中07年属于非正常需求上涨，预计08年市场需求量恢复到市场常规水平的低值1600万方，09年、10年逐年上涨200万方左右，分别为1800万方、2000万方！供求比——08、09、10年分别为供略过于求、供求失衡、供求严重失衡！ 2008年上海市场供求关系将得以趋于平衡，09、10年将可能出现一定的供大于求 需求分析——总量 07年3月份以来市场成交量呈现明显增长，成交面积月均在150-250万方左右； 与去年同期相比，07年前5个月成交并没有明显放大，但从6月份开始快速成交，尤其07年6月成交量是去年同期的近2倍; 从九月份开始受到政策与供应的双重影响，上海公寓市场出现成交萎缩，并没有出现传统的金九银十.11月与12月的成交面积小于06年的同期水平； 2008年前三个月的去化套数以及面积均明显小于2007年同期水平 [注]上海市公寓整体数据，剔除经济适用房（4月截止至13日） 受政策影响，目前上海单月成交总量已经明显落后以往同期水平 受大势影响，08年1月、2月出现量价调整的明显下滑趋势； 3月相比2月份住宅供应明显加大，并且成交量也是2008年至今最大的一个月； 3月份，随着别墅案量以及中心城区高端住宅供应比例的加大，上海成交价格明显上涨，至12945元/平方米； 从总体上看，新年伊始，整体市场成交相比同期态势较为严峻，虽然三月份量价有所回升，但放量上涨的结论还为时尚早 目前市场量价分析 目前市场量价有所回升，但短期内仍不可过为乐观 需求分析—套均面积 [注]上海市公寓整体数据，剔除经济适用房 户均成交面积一路减小，“7090”新政已然影响市场，未来同质化竞争激烈 需求分析—成交区域 本案所处的外环区域成交比例大幅增加，未来将是成交的重点区域，竞争性增强 [注]上海市公寓整体数据，剔除经济适用房 开发商资金运作 万科2008年初集体调价，战略性回笼资金； 从房地产上市公司2007年年报来看，万科、招商地产、金地集团、保利地产2007年的每股经营性现金流均为负值，表明手头现金比较紧张； 央行日前宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从而使存款准备金率升至16%。这意味着，银行放贷将更加慎重，开发商的资金压力可能进一步加大 ； 银行态度绝不允许拖欠贷款 －－银行的态度更受市场关注。近日有消息称，央行上海总部曾向上海各家大型银行下发名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》； 资金将成为2008年影响开发商的主要内因，战略性调整以及快速回笼资金成为短期内各大开发商的首要任务。。