行业研究
- 2 -
敬请参阅最后一页特别声明
内容目录
电商及第三方物流发展提升物流地产需求 .... 5
居民消费水平提升成就物流市场蓬勃发展，现代物流兴起. 5
电商、第三方物流——积极的推动力量、强劲的增长需求. 6
需求旺盛供应不足，支撑物流地产市场长期发展 ...... 9
高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低..... 9
土地成稀缺资源，供给受限 .......... 9
物流地产市场格局突变，中国财团收购普洛斯落地11
价值链上的企业核心竞争力：土地、资本、人才. 11
物流地产市场主要参与者-四大家族 ........ 12
中国财团116亿美元收购普洛斯终落地 .. 13
电商大举进入物流地产市场，成为主要竞争者 ....... 15
苏宁易购：仓储建设加速，推进物流社会化........ 15
京东：以仓储为核心的物流体系 . 18
阿里：依托菜鸟网络对接多方资源.......... 20
苏宁VS阿里VS京东：物流为核心竞争力 ......... 24
附件1：普洛斯基本情况介绍......... 26
普洛斯的运作模式——地产开发、地产运营和地产基金 .. 27
成熟的物流地产运作开发经验..... 28
“一站式”物流地产平台：网络化增值效应吸引更多客户........... 29
附件2：相关公司盈利预测与估值.. 30
风险提示 ... 30
图表目录
图表1：物流市场规模及GDP增速 . 5
图表2：农村及城镇居民人均收入增长（元） .......... 5
图表3：2016年各国物流市场规模（十亿美元） ..... 5
图表4：2016年各国物流成本占GDP比重 . 5
图表5：2012-2014年普洛斯在华各行业租户占比 ... 6
图表6：电子商务市场规模 .. 6
图表7：双十一天猫交易额 .. 6
图表8：2016年各国第三方物流占比 .......... 7
图表9：国内第三方物流收入总额（十亿美元）....... 7
图表10：物流分类 .. 8
图表11：第三方物流企业运作模式分类 ....... 8
图表12：德邦物流业务模式8
图表13：传统的旧仓库和高标准的仓储设施有明显差距 ...... 9
行业研究
- 3 -
敬请参阅最后一页特别声明
图表14：高端仓储设施缺口巨大 ..... 9
图表15：中美人均高端物流设施面积差距巨大 ........ 9
图表16：17个主要城市收益风险评估 ....... 10
图表17：一线城市成交工业用地占地面积（万平米）........ 10
图表18：2016年物流节点城市仓库租金大部分仍处增长态势........ 10
图表19：绝大多数物流节点城市仓库空置率下降（%） .... 10
图表20：一线城市物流地产回报率趋势..... 11
图表21：一线城市地产项目投资回报水平 . 11
图表22：主要物流开发商全国城市节点..... 11
图表23：物流地产价值链.. 12
图表24：2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额（%） . 13
图表25：普洛斯中国网络分布....... 14
图表26：普洛斯主要客户.. 14
图表27：苏宁全渠道GMV高速增长 ......... 15
图表28：苏宁物流仓储业务快速发展 ........ 15
图表29：仓储面积年增速高于10%........... 16
图表30：苏宁2017年底物流仓储布局...... 16
图表31：6处物业资产状况(亿元).. 16
图表32：苏宁、菜鸟、天天强强联合 ........ 17
图表33：苏宁物流能力显著提升 ... 17
图表34：苏宁云仓技术先进 .......... 17
图表35：苏宁布局12个智能云仓 . 17
图表36：京东GMV突破1.3万亿 . 18
图表37：京东业务环节 ..... 19
图表38：京东物流覆盖区县城市数 超2600 .......... 19
图表39：京东物流仓储面积及快递网点数不断上升 ........... 19
图表40：京东全球购仓储及物流布局不断扩大 .......20
图表41：天猫GMV占比不断扩大 .20
图表42：菜鸟股权结构 ......21
图表43：菜鸟天地联动示意图........21
图表44：菜鸟物流集成节点遍布全球 .........22
图表45：菜鸟物流配送示意图........22
图表46：菜鸟八大物流中心 ...........23
图表47：阿里致力于物流生态体系的打造 ..23
图表48：阿里菜鸟五年规划：智能化、生态化、全球化 .....24
图表49：全国性仓储布局（2017年）........25
图表50：自建/租赁面积情况（2016年） ...25
图表51：阿里、京东、苏宁物流能力对比 ..25
图表52：三家陆续试水智能化仓储.26
行业研究
- 4 -
敬请参阅最后一页特别声明
图表53：智能仓出库示意图（亚洲一号） ..26
图表54：国内主要高标准物流地产商2017年开发完成面积对比（单位：万
平方米） ....26
图表55：2017普洛斯净资产分布...27
图表56：普洛斯资产分布（billion US dollar） .......27
图表57：Prologis运作模式27
图表58：GLP基金类型对比 ..........28
图表59：GLP基金管理类型分布 ...28
图表60：GLP中国地区出租率 .......28
图表61：标准化开发..........29
图表62：一对一定制..........29
图表63：2017年GLP全球物业资源情况（TOP5规模：百万平米） .........29
图表64：GLP中国客户行业分布 ...30
图表65：京东租借规模情况 ...........30
图表66：相关公司盈利预测与估值.30
行业研究
- 5 -
敬请参阅最后一页特别声明
电商及第三方物流发展提升物流地产需求
居民消费水平提升成就物流市场蓬勃发展，现代物流兴起
物流行业规模与经济增长速度及人均消费水平直接相关，所以近十几年我
国物流行业得以快速发展。2017年中国人均GDP达到8836美元，特别
是一线城市北上广深的人均GDP早就已经达到了世界银行制定的发达国家
或地区标准的门槛。2017年城镇可支配收入36396元，增长8.3%；农村
居民人均收入同样高增长，达到13432元，同增8.6%。在人均GDP和居
民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其以高端制造、
食品、药品、快速消费品等行业物流需求的明显增加
国内物流市场规模早在2012年就超越美国位居世界第一，但是从物流成
本及物流基础设施建设来看，整体物流效率依旧偏低。至2017年，中国
物流业市场规模（用物流总成本衡量）达到约1.63万亿美元，稳坐世界第
一大物流市场规模。纵观过去20年的中国物流行业发展，2000-2010年是
中国物流高速发展的10年，这一阶段物流总费用年复合增速达到16%，
而全球物流规模年增速仅在5%左右。但2016年中国物流成本占GDP比
重占14.9%，远高于欧美国家10%以下的水平；而当前物流设施落后，中
国有5.5亿平方米的物流设施，其中实现达到现代物流设施标准的只有不
到1亿平方米
图表1：物流市场规模及GDP增速图表2：农村及城镇居民人均收入增长（元）
来源：Wind，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所
图表3：2016年各国物流市场规模（十亿美元）图表4：2016年各国物流成本占GDP比重
来源：Armstrong& Associates Inc，国金证券研究所来源：Armstrong& Associates Inc，国金证券研究所
随着物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得
越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。为满足快速上升的
物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，国内以京东为代表的电商企
业开始打造自身物流体系、建设现代仓储设施。京东过去2-3年中京东的
0.40
5.40
10.40
15.40
20.40
25.40
30.40
35.40
40.40
45.40
50.40
1992199419961998200020022004200620082010201220142016
物流总额增速GDP同比增速5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
20132014201520162017
全国农村居民人均可支配收入全国城镇居民人均可支配收入200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
中国美国日本德国巴西法国印度英国意大利加拿大
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
中国美国日本德国巴西法国印度英国意大利加拿大。