文本描述
June 8, 2010 中信南浦岛项目投资可行性报告 2010年09月08日 中信地产 项目摘要简表 目录 1 项目总论
2 项目风险及建议
3 城市及区域宏观市场分析
4 城市板块及项目细分市场分析
5 项目市场与产品定位
6 项目分期开发计划
7 项目销售进度计划及分期售价
8 项目收益测算
9 项目敏感性分析 一 、 项目总论 城市向海,广州向南,项目位于南向发展的主线之一
(广州南站板块之大石-南浦节点),
百万方建面,跨阶段开发,能够坐享“城市增值土地”的机会窗效应 [关键洞察一] 项目位于番禺区南浦岛东南角,传统上属于“洛溪—大石板块”。
南浦岛位于广州南向发展中轴区域,其东面为番禺大石街道及华南板块,南面为珠江水道,西面为佛山南海与芳村,北面为洛溪及海珠区。
广州碧桂园总占地 66万m2,总建面 50万m2,开发周期为六年,总户数为5000户,总人口约1.5万人。
丽江花园总占地81万m2,总建面149万m2 ,开发周期约为十年,总户数为14300户 ,总人口约4.3万人 丽江花园 广州碧桂园 锦绣半岛 海滨
花园 教育配套
医疗配套
生活配套 枫景
高尔夫 鳄鱼公园 本案 1-项目区位概况 2-项目经济指标 地块规划现状各经济指标 大番禺(华南板块-市桥-番禺新城)作为广州CLD的态势明晰化,对接主城的高房价,成熟的城市价值,此时介入开发,省去“养地”的等待期,直接“摘果子” [关键洞察二]
尽管因社区老化使得居住档次略有降低,但丽江花园居住人口多大约4万人,社区配套齐全,一直以来以人文气息浓厚著称,聚集了大量传媒、广告、艺术行业人群。而广州碧桂园大型会所设施实行开放经营,也提升了区域生活便利度。
南浦岛四面环水,目前没有工业类项目,而在南浦岛规划导向上,番禺区政府主张“保护南浦岛原生态环境,发展高档生态社区”,未来南浦岛的居住纯粹性将更加明显 丽江花园 3-项目区位环境 南浦岛具有多年大盘开发形成的成熟人文积淀以及作为纯居住板块的纯粹性 丽江花园 广州碧桂园 广州碧桂园 本案 东北面的桔树村 东北面的海龙堡 北面的广州碧桂园 东南面河岸 东面的小路 南面的江景 一线江景西南边尽端 地块西边的
新聚富湾酒家 西北边瑞枫高尔夫 西北边广州碧桂园 地块的四至环境 项目南面望江,为一线江景资源,东侧及东南侧为码头、桔树村以及海龙堡,西侧为瑞枫高尔夫,新聚富湾酒家,北面是广州碧桂园。
地块东北面紧邻早期大型社区丽江花园、规模较小的海龙湾以及桔树村,西北面紧邻大型社区广州碧桂园,周边生活氛围成熟;地块东南向及西南向为江景资源,对岸现状分别为小型采砂场、日立电梯厂、鳄鱼公园及原始村落 地块内部现状以芭蕉林、水田为主,地势较低洼,里面有少量砖木结构的临时建筑;另有地铁设备用房一栋。
地块沿江堤岸呈现原生态风貌,局部环境类似自然湿地。
(截至查勘时间2010年9月 ) 地块沿江通道
对岸景观(日立电梯厂) 地铁设备用房一栋 4-项目宗地现状 项目宗地现状以农田、鱼塘为主,场地平整,无需进行大规模拆迁安置
新聚富湾酒家:紧临地块的最西面,拥有300多平方米大露台的大型农庄。
瑞枫高尔夫:小型练习场,档次一般,位于地块西北面,占地20000多平方米,集运动、休闲、购物场所、餐饮于一体。
丽江花园社区商业、广碧社区商业、广碧外新建地铁商业:步行十五分钟距离内存在较大量的商业。
南浦岛将建370亩商业体:根据政府规划,其占地面积是现天河城近4倍。目的是为了引导目前习惯回老城区消费的番禺新移民,“将消费留在洛溪大桥以南”。但具体开发主体及开工时间不明确 广碧外新建商业 瑞枫高尔夫
新聚富湾酒家
5-项目配套条件 项目周边生活性配套设施较成熟,缺乏高规格的医疗、教育配套。