中国REITs制度的特征与实现路径1
摘要：中国REITS制度的设计应借鉴成熟REITS市场的经验，
具备收入与资产结构要求、强制分配、税收中性等标准化REITS
的特点，同时根据中国金融市场现状，以公募的权益型REITS市
场建设为重点。中国REITS的实现路径主要包括设立新券、企业
ABS公募化、以及“公募基金+ABS”三种可行模式。我们建议：
考虑到中国REITS制度建设的紧迫性和重要性，应以“企业ABS
公募化”、或“公募基金+ABS”模式为起点尽快出台REITS试点，
并早日开展新券模式的探索
REITs是集合投资者资金，由专业管理人投资于能产生稳定
现金流的不动产资产，并将现金流收入及时派息分配的契约型或
公司型基金。REITs的本质是将不动产资产产生的、大规模的、
长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和
需求方，从而实现资源整合与跨期配置。随着新常态下经济转型
的推进，推出中国REITs已变得尤为迫切
纵观全球REITs制度，虽然在产生背景、产品形式、法律载
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1 北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、
李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人：张峥、刘俏、闫云松、周芊、李尚宸
体等方面不尽相同，但各国REITs制度具有明显的共性，这些共
性包括：收入与资产结构的要求，即REITs大部分资产应投资于
成熟不动产；REITs收入应高比例分配给投资者；REITs层面具
有税收优惠等等。除了这些特征之外，还有一些多数国家采用的
较为普遍的制度，例如以权益性REITs为重点，股权分散化要求，
公开募集与上市交易，对杠杆率加以限制等等。中国REITs制度
的设计需要借鉴成熟REITs市场的经验，同时根据中国金融市场
现状，以解决中国不动产金融的核心问题为目的。我们认为，中
国REITs制度除了应具备REITs的公共特征之外，应以上市交易
的公募权益型REITs为发展重点，对REITs的杠杆率加以限制，
建立关于售出物业增值部分的强制分配制度和基于持有期限的税
收制度，在投资者层面建立基于持有期限的股利税收减免制度
中国REITs的实现主要包括三条路径：一、将REITs作为与
股票、债券并列的新券种的“新券模式”；二、对类REITs进行
公募化的“ABS公募化模式”；三、以公募基金投资不动产ABS
为基础的“公募基金+ABS模式”。新券模式结构简单，不用受
到公募基金、企业ABS等既有规则的束缚，增加了制度设计的自
由度，但相当于从零开始进行REITs立法，需要一定的时间进行
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摸索和尝试；“企业ABS公募化”模式充分借鉴了目前类REITs
的产品模式，解决了类REITs产品私募发行、缺乏流动性的问题，
各相关方都有比较充分的认识，但采用该模式需要新的产品设计
以更好地突出ABS的权益属性；“公募基金+ABS”模式依赖对
公募基金的“双十限制”进行放松，充分借鉴了现有的制度框架，
具有可操作性，但该模式下REITs可能难以与现有的公募基金体
系相结合，治理问题较为复杂
我们认为，现阶段中国REITs建设的法律框架、监管环境、
市场准备等条件已基本成熟，无论采用哪种模式都具有可行性
考虑到经济新常态下REITs制度出台的紧迫性，应以“企业ABS
公募化模式”或“公募基金+ABS”模式为起点尽快推出REITs
制度，并逐步探索新券模式，确保中国REITs制度早日为中国经
济的发展贡献力量
一、全球REITs制度比较研究
从微观的角度看，REITs是一种满足特定制度要求的金融产
品。截至2018年7月，全球共有41个国家或地区出台了REITs
制度。其中，根据安永2017年发布的《全球REITs市场》报
告，目前12个国家或地区建立了较为完善的REITs制度，包括。