<1 南沙湾·东苑营销策划及销售代理应标提报 <2 合富项目团队工作筹备回顾 2008年8月初介入项目工作,8月中第一次提交汇报项目的基础研究及开发时机建议、对项目原规划方案的认识与建议； 2008年9月初第一次向董事会进行工作汇报； 2008年9月末提交《南沙鹿苑小区项目发展策划最终报告》并提交项目《规划设计任务书》； 从2008年9月到2009年1月，对项目的发展策划工作及规划设计建议给予过十次汇报沟通； 从项目的规划设计开始，我司结合市场给予项目产品规划设计建议及方案评价过十次，其中包含相应初步的营销方面建议等； 2009年8月18日，再次接受本项目营销策划及销售代理的招标业务，我司也将在运用市场、专业的能力期待再次的项目合作，与甲方共同实现项目开发价值 …… <3 城市郊区住宅开发，开发模式的确定？ 项目如何启动市场，带动后续良好开发？ 目标客户的消化策略？ 本案带给我们的思考 发展商品牌如何建立 <4 目录 篇章Ⅰ郊区盘开发关键点研究 篇章Ⅱ项目理解及应对策略 篇章Ⅲ客户定位研究及策略导出 篇章Ⅳ案例研究 篇章Ⅴ合富房地产简介 <5 城市郊区盘开发，成功必须具备的关键点 交通便捷：常住型住宅项目合理的通勤时间一般以40分钟之内 例：祈福新村是广州人可接受的最远常住楼盘 自主改善区域形象：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要 例：万科四季花城、雅居乐自主修建区外道路 景观资源：景观资源成为客户越来越看重的因素 例：凤凰城景观与非景观区的价值差异非常之大 特色产品：精致大盘逐步提升了广州客户的产品品味 例：万科、雅居乐、星河湾等精品楼盘的成功推售 强大配套：强大的配套体系成为大盘必不可少的功课 例：翡翠绿洲的配套不足制约其顺利推进 <6 如果选择城郊区盘开发，成功必须具备的关键点 高规格开盘：现楼展示、景观区展示、公建配套区落成开放 例：雅居乐的匆忙开盘之败笔 差异化的风格：植入差异化风格主题，营造差异性产品 例：东方夏湾拿的独特主题脱颖于其它渡假盘 价格优势：低开高走的市场惯性值得尊重 例：广州雅居乐的开盘受挫 判断： 哪些是项目原有的？ 哪些需要改善？ 哪些需要创造？ <7 实现成功开发，我们的关键步骤 第一，研究城市 地块位置影响的不仅是区域，还有城市，我们的研究要 从城市着手— 南沙作为经济开发区，政府打造国际生态滨海城市，定位清晰；反映出南沙区背后已有强劲的产业支撑，南沙大都市雏形已初现； 现状—— 城市产业未来将如何发展？ 区域规划如何？ 未来的区域发展是否给项目以有利支持？ 是否可以利用广深都市圈的影响给项目带来有利的支持？ 如何与政府联动，带动区域的发展？…… 那么—— <8 第二，研究区域 成功的项目要立足与本区域，以区域为核心进行辐射， 并确定辐射范围 南沙区经济稍落后，产业结构尚在完善中，支撑不足，但近两年势头较好，GDP以以45%左右递增，目前区域人口25万，户籍人口15万左右。 南沙区是广州东拓发展的新区，区域发展潜力无限； 项目紧邻深圳、香港，临海，景观资源良好，与东莞市区、深圳市区、香港、广州的连接距离分别在大约10、30、40、50分钟左右，交通情况有待改善； 现状—— 区域的价值（潜在、未来）在哪里？ 区域的消费力是否足够支撑高端消费？吸纳外区域的必要性与可能性如何？ 地块与南沙区的竞争关系如何？如何寻找差异？…… 那么—— 实现成功开发，我们的关键步骤。