新桥老镇海派青年城项目定价报告
一、新桥板块概述
地理位置-------新桥镇，地处上海市西南郊，位于松江区东北部，东与闵行区莘庄镇相通，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇接壤，北与九亭镇为邻，总面积35.5平方公里
交通出行-------距离虹桥机场约18公里，徐家汇21公里，离轨道交通一号线莘庄站约9公里，轨道交通五号线颛桥站8公里。另外，沪杭高速公路的第一个进出口设在新桥镇境内
居住环境-------新桥镇房产区，即新闵综合园区，规划面积12平方公里，已引进房产商20家，开发面积8000多亩，建成花园别墅和公寓房8018幢共163.505万平方米，已经成为上海最大的经济别墅群
二、整体板块认知
目前松江区域内主要板块有:佘山板块,泗泾洞泾板块,九亭板块,松江新城板块,新桥板块.几大板块中，佘山板块和泗泾洞泾板块都以中高档别墅产品为主，板块个案均价跳脱整个松江区域均价范围
而剩下的三个板块中，新桥板块主要以经济型别墅为主，九亭和松江新城板块主要以公寓类住宅为主，板块内的产品参差不齐
三、同区域竞争板块对比
我们来和松江另2个板块进行对比，我们就以公寓类产品在新桥、九亭、松江新城板块的利机点来讨论
松江新城首得益于上海一城九镇的开发，是松江整个规划最完整，规模最大的板块，并且轨道交通9号线终点站就设在松江新城核心区内，虽然地理位置更远离市区，但拥有大量的常驻人口，外来人口，并且大手笔的规划和新政中心、大学城的号召力吸引了不少市区客
九亭板块最初也是得益于轨道交通9号线的规划，再加上离市区一路之隔，交通的便捷性和自身整体的规划更是使得九亭的绝大多数客户都来自于市区，并且目前已经是上海最热门的楼市区域之一
新桥板块作为莘闵别墅区的延伸，大力发展别墅项目，在松江各个板块中属于较为低调，而交通往往依赖于客户自身的自备车，初期轨道交通盲点的弱势并没有很明显的体现出来，而随着目前新桥板块内部分公寓类住宅的开发，交通不便捷的问题凸显出来，所以新桥板块和松江新城、九亭两个板块还是具有很大的差异性
四、板块内部竞争市场
同样属于新桥板块，新桥老镇房地产的开发和新桥别墅区房地产开发的力度可谓是天壤之别，新桥别墅区在售的个案为10余个，而新桥老镇上目前正在销售的个案只有2个，虽然两个地方距离不是非常远，但是无论从产品、价格、客源客层都有较大不同
五、竞争市场分析
在售楼盘情况一览表
楼盘名称
荣盛阳光苑
新乐名苑
开盘日期
2008.1.26
2008.2.9
开发商
万宇集团
上海允申置业有限公司
总建筑面积
8万
6.9万
容积率
2.96
2.1
绿化率
45%
30%
产品类型
17层高层
17层高层
价格（元/㎡）
6200－7100
均价6600
5200-6700
均价6100
房型（㎡）
1R：62－64
2R：86－93
3R：105
1R：50－60
2R：70－100
3R：120－130
去化情况
本次开盘250套住宅，成交87套，去化率。