世联地产顾问丛书编辑委员会
陈劲松 周晓华 梁兴安 林蔚 宋春生 冯刚 许谦
主要编撰人员
刘利华 杨燕 刘敏 陈应庚 贾黎莉 刘庆羽
编审
朱昊陶黎
设计
卡邦传媒
2013年4月第1版
170mm×242mm ·10.5印张
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在快速城镇化、土地资源稀缺、政策限制、人口膨胀等多种因素的综合
作用下，综合体已成为中国房地产发展的重点之一。其中，商业物业由于市场
价值大、开发更灵活、生活参与度高、与人的交流互动性强等原因备受关注，
商业同时也是选址、开发设计、招商运营等环节最难攻克的一种物业。正因
如此，商业综合体开发成为难中之难。本书是世联二十周年之际新出版的一
本专门探讨如何定位、如何面对中国城市独有的“综合体热”、如何面向未来
城市发展和如何解决“综合体综合症”的实践总结，是世联“国际视野，在地
实践”的一本接地气的专业总结。世联认为：综合体的解决之道绝不简单，用
一句话说就是：须策、招、售、营一体化
序
如何定义城市生活：综合体+
全球人口数量正在从五十亿迈向七十亿，而且增长速度正在加快，未来
这七十亿人口的70%将生活在城市，也就是说相当于目前的全球人口将全部
生活在城市中。那么，城市将会是什么样子？如果对这个问题还没有一个绝
对的答案，只能说，人类到目前为止，没能做好足够的准备来为自己繁衍的
后代负责。可以想象的是，在未来“又干、又热、又挤、又雾霾”的地球上，城
市几乎是唯一的解决方案，而这个唯一解，又是一个解多元多次方程式的过
程，变量甚多，复杂无比
迄今为止，所有的城市解决方案、模式都是求解当下的问题，故几乎所有
“成功范例”都是过去人类成功解决当时当地问题的模式，而非解决现在的
全球模式，更不是未来的。比如美国Outlets（中文称“奥特莱斯”）模式，就被
当作成功的范例引进，这个模式在美国之所以成功，因其基本形态适合：a. 目
的地购物；b. 驾车；c. 过季折扣品牌；d. 一站式集合。如果硬是将其作为一个
人造小镇的中心，尤其是模仿其占地和停车的模式，显然不适合中国：占地太
大，密度太低，不适合小镇日常业态
再以独立的大型“Shopping Mall”为例，产生于北美的一站式大型购物
中心正在中国各城市兴起，这种集中购物仍然是满足北美“低密度城市”市民
开车购物的需求。在香港，大型购物中心和折扣店很少有独立存在的，它们往
往与交通枢纽、大型写字楼和住宅区混合在一起，这才是“紧凑型都市”的标
准形态
中国正在疾步迈向超大城市化、城市群化和城镇化。在城市不断变化的
过程中，人们的生活也在变化着。应该看到，如果将人的生活分解为“居住”、
“交通”、“吃饭”、“工作”、“休闲”、“购物”、“交流”，那么变化最不明显
的是“居住”，也就是说“住宅”的相应功能变化最小，而其他相应功能变化
最大。或者说，城市的“非住宅”功能正处于飞速的变化之中。之所以如此，
因为城市生活总是在不断被重新定义的过程中：捷运系统改变着节点之间的
联系方式，互联网电商又在重新刷新商场的界面
城市商业综合体，正是还没有定型的城市生活形态的综合体，也是人类
解决未来生活问题的主要提案。麻烦在于，一个大型的综合体，一旦建成，便
产生了空间的固定性和产权的经营依赖性。这必须要以“如临深渊，如履薄
冰”的心态来处理；必须要面向变化中的未来功能转换来安排足够的弹性；
必须要做好现金流的平衡，毕竟，城市商业综合体太花钱了
本书是世联二十周年之际新出版的一本专门探讨如何定位、如何面对
中国城市独有的“综合体热”、如何面向未来城市发展和如何解决“综合体
综合症”的实践总结，是世联“国际视野，在地实践”的一本接地气的专业
总结。世联认为：综合体的解决之道绝不是简单之道，而是需要综合解决之
道，用一句话说就是：策、招、售、营一体化的解决之道。我愿用综合体+来表
现这个令人鼓舞的提案，意思是专业探讨永远不应止步
2013年4月
世联地产董事长陈劲松。