数据来源：仲量联行天津研究部
2015年，两个大型购物中心（即天津南开区的熙悦汇购物中心及河东区的爱琴海购物中心）相继进
入市场，每个购物中心的总建筑面积均超过15万平方米，并在当年将新增供应量推至历史新高。相
比之下，在2018年及2019年，我们预计不会有超过15万平方米的购物中心进入市场。其原因之一
是，一些新项目被定位为社区购物中心，服务范围涵盖面积相对较小的住宅区，因此，购物中心的
面积也相对较小，如，天津河北区的中铁国际城及位于河西区的中冶和悦汇。另一个原因是，购物
中心在商业综合体项目中的体量有限，即便在客流量大的市中心地段也是如此。例如，2016年在南
京路商圈开业的项目——世纪都会和和平大悦城
因此，我们看到，“购物中心的规模越来越大”这一趋势已不复存在，市区购物中心的平均面积在
2018年开始降低，预计在可预见的未来将继续下降
数据来源：仲量联行天津研究部
零售商租赁需求
在我们的实地考察中，很明显，购物中心正在按照零售辐射区域，换句话说，按照购物者的特征进
行定位。例如，一些郊区购物中心包含大面积的儿童、超市及家居业态。这与他们邻近的住宅区以
及那些消费者的需求是一致的。另一方面，一些市区的购物中心已经完全取消了儿童零售业态，取
而代之的是专注于餐饮，特别是时尚的餐厅及咖啡店，这些对附近办公楼里的白领群体很有吸引
力
0%
5%
10%
15%
20%
-100100
200
300
400
500
600
700
800
202020202020*
20*
购物中心
新增供应吸纳量空置率
建筑面积（千平方米）空置率
101,221 95,752
86,3492015
22
2H18
28
2019
( )
数据来源：仲量联行天津研究部
社区购物中心与市区购物中心租户组合的区别如下:
在市区购物中心，餐饮租户的零售空间占有率超过30%，包括休闲餐饮、快餐及小吃摊。“网
红”餐厅（在社交媒体上很受欢迎的餐馆）及咖啡馆（如答案，鹿角巷）开始进入市场，但与
一线城市相比仍然发展缓慢
市区购物中心的时装品牌空间占总零售空间的28.3%，远高于社区购物中心的17.9%。社区购物
中心的时装购物比重在下降，而生活服务需求及日常购买的需求在增长
儿童品类在社区购物中心空间的占有率为12.3%，是其在市区购物中心的空间占有率（6.1%）
的两倍
天津vs上海
数据来源：仲量联行天津研究部
6.1%
12.3%
0%20%40%60%80%100%
市区购物中心
郊区购物中心
其他儿童业态
餐饮
家居
服装
娱乐
服务
配饰
电子
珠宝美妆
社区购物中心
餐饮
服装
娱乐
家居
服务
配饰
电子
珠宝美妆
市区购物中心
44.5%45.7%
33.7%
24.5%
13.3%
18.9%
8.5%10.9%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
&
39.7%
25.3%
30.7%
23.4%
16.5%
34.1%
13.0%
17.2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
&
与一线城市相比，天津市区各购物中心在零售类型上非常相似，而上海各购物中心的品牌及国际零
售商则更为多样化。另一方面，天津郊区购物中心与上海郊区的购物中心有很大的差异。在天津郊
区，包含时装、配饰、珠宝及电子业态的零售业租赁空间占有率为25.3%，而上海则达到45.7%。在
天津，家居及服务租户空间占有率为34.1%，而上海则只有18.9%。这其中的原因我们尚不清楚，但
数据告诉我们，上海购物者在市区或郊区购物中心的零售选择基本类似，而在天津，购物者在市区
及郊区购物中心的选择则完全不同
总结
我们最近对天津各个零售购物中心的调查结果凸显了两大趋势：
首先，进入市场的零售空间的总体供应量增长速度正在放缓，新增购物中心的面积平均而言有所降
低。因此，天津购物中心市场的空置率将稳定在10%左右。供应放缓的原因之一是大多数计划中的大
型购物中心（包括银河国际购物中心，恒隆广场，大悦城）已经完工，后续的零售空间供应绝大部
分是兼有办公楼或酒店的综合体项目的一部分，面积相对较小
第二，天津郊区及市区零售空间之间的差异日益加大。这种差异部分来自于空间限制，部分来自于
购物者类型，但总体而言，郊区购物中心的零售空间更多侧重于儿童品类、超市及家具业态
未来5年内，天津零售行业的话题将不再是新建购物中心与否，而是它们是否能得到最佳的管理
我们今年夏季的现场考察结果表明，不同管理水平的购物中心之间的差距非常巨大。购物中心对零
售品牌及购物者的争夺，意味着那些能够成功运营购物中心的管理团队将能成功地吸引消费者前来
购物，无论它们处于何种地段
柴乔杉
副经理, 研究部
仲量联行，天津
+22 8319 2233
Lesley.chai@ap.jll
何迈可
董事总经理
仲量联行，天津
+22 8319 2233
Michael.hart@ap.jll
joneslanglasalle
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