文本描述
保利·未来城市开篇营销总结
保利贵州 营销中心
2011.11.15
写在前面的话
没有传奇、没有历史,
只有事实。
不说业绩,
不回避质疑,
不讲感谢的话,
做专业的,只讲营销的事
CHAPTER1
战略审视
当所有人都疯狂的时候,事情变得可怕
成交价格:1-6月两城区(红花岗、汇川)住宅类平均销售价格为3700多元,比去年同期分别增长10%左右;
成交情况:2011年上半年成交金额28.6亿元,比上年同期增长27.7%,成交面积108万方,比上年同期增长10%;
遵义年成交200万方,我们3个月要买50多万方;年成交不到70亿,我们要买20亿;
遵义是怎样个市场?
遵义的老城是脏乱差,要发展200万人口的城市,其他却没有空间,
那就往南部去。
南部新城是怎样的区域?
刚刚开始,只有广袤无垠的土地和无限的梦想------
保利第一个拓荒者;
我们是怎样个项目?
1500万方,每年100万方,要干15年!
首批次,400万方,最快5年。
吾生有涯,而项目无涯,以有崖侍无涯,怠矣。
那目标就很简单:
当年拿地、当年开工、当年销售
9月底取得预售许可
3个月完成20亿销售
尽管体量太大、容量太小;
尽管未知区域的不可预知性;
尽管是一群外来的和尚;
但保利贵州5周年了,总改有点大事发生。
这样才对得起过去的5年啊,
那就:人有多大胆,地有多大产吧!
转在遵义的大街小巷,
信心只来源于:
“遵义太需要重新开始了!——基础很好,环境很差;
“遵义人太需要好房子了”——仅此而已。
其实心里没底,只有一种直觉:这事能干。
然后,深圳来的、成都来的、南京来的、重庆来的越来越多的人都相信了-----
遵义给了我们一次历史性机遇,终于可以玩大了
一定是强势品牌统领
保利在贵州6年最自豪的就是把保利做成了一块金字招牌
其他企业没法比,
我是央企第一品牌,是人民的队伍,
脸上一直刻着“正、信”二字
做功课:
大盘运作模式分析
2010年的太原星河湾开盘40亿
中天会展城、花果园、世纪城
走访、请吃饭,搜集素材--------
一定是大盘倾销的模式
倾销并不代表低价,代表量的突破,也只有如此这个项目才能不断存续下去
0755-83513598 QQ:800018087
强势品牌统领+大盘倾销相结合的战略模式
项目的战略就决定了营销战略
CHAPTER2
战术制定
术者,因时因势善变也
拉队伍
明确了思路
都是老相好
两家业内知名的 “新”公司,
张建军西南代理第一人,
杨虎龙湖精锐
贾总戏称: “背大刀,穿草鞋,跟着保利闹革命的”——洪湖赤卫队
另外,杨笑天这几年把帮保利把贵阳忽悠的很到位,遵义这事也非得他做
营销指挥体系的建立
100余人的作战部队
第一次,大兵团打歼灭战
第一次,引入双代理制
狼不愿意动,是因为羊多了,竞合机制
正如“孟良崮”战役,百万军中取上将首级
销售:非常规
销售策略重心
全渠道营销,抓住遵义之前没有好房子的机会,调动每个消费者,激发市民购房热情
结合遵义规划,打造南部新城概念,把项目、区域发展和城市未来连结在一起
解决市场容量
解决区位认知问题
多渠道积客,多手段的快速洗客,迅速引爆!。