西班牙风情商业街策划报告
Spanish style commercial street Strategy Review
第一部分商业的开发原则及思路 商业开发原则 五莲商业地产概况
商业开发原则
最高最佳原则 商业项目核心竞争力原则 精准科学定位原则 合理投资回报原则
五莲县商圈现状
“一轴三团”
与众多中小型县城一样，五莲的商业正处于起步阶段，起步初始，以沿街商铺、底商为代表的商业用房在五莲的商业物业中占有量达到70%以上，大部分商业集中形成于解放路沿街，其他几条东西向道路与解放路相交，受解放路商气的辐射，形成了3个商业组团
五莲县商业地产现状
真空地带：在售项目即将清盘，潜在项目尚未上马
以日客隆为代表的中心商业广场销售火爆且价格上扬
五莲人们的投资热情是否已经被完全点燃； 高端客户对于商铺的需求还有多少； 客户群体深挖的可能性存在与否？
租赁物业：租赁物业火爆上市
以日百为代表的自留性租赁物业大量上市
大量自留性商场物业上市，说明五莲商业还有待提高 同时，集中上市为商业地产带来的冲击还是巨大的； 租赁物业的竞争，将会扰乱五莲商业租赁市场
商业格局：以解放路为中心，北至文化路，南至罗山路，以万福园购物广场、开泰百货、五莲百货大楼、三联家电五莲连锁店、五莲凌云家电城、胜业购物城为代表以及精品服饰、专卖店、珠宝店为补充的核心商业圈
五莲县城商业在售或再建项目中，大部分属于社区沿街商业，且离项目有一定距离，对项目竞争压力不大；
以售沿街商铺均价在3600-4500元/平米。物业形式是二层沿街商业。售后不返租，不统一经营也不统一管理
与众多中小型县城一样，五莲的商业正处于起步阶段，以沿街商铺、底商为代表的商业用房在五莲的商业物业中占有量达到70%以上
五莲商业仍以传统商业为主，处于较低的发展阶段，商品种类少、档次低；超市、及综合百货规模不大；专业市场较少，而且比较分散，人气不足
商业中心位置租金达到每平米每天3.4元，解放路商业每天每平米租金在1.0－1.5元之间，其他几条城市主要道路租金每天每平米在0.9－1.3元之间
五莲商业综述
商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生 百货零售业群雄逐鹿，解放路沿线将呈现白热化竞争 大卖场进入市场调整期 社区商业将成为新型商业地产开发热点 酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展 市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势 物流类地产在未来几年内将会大量出现
五莲商业地产发展趋势第二部分本项目商圈形成的可能性 区位分析 区域商业地产分析 区域商业地产市场展望
区位分析——区域GDP
五莲县正朝着新（新兴社区发展加速）、快（交通路网日益发达）、优（投资环境优越）的方向迅速前进
城市经济的总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是房地产行业、特别是商业物业发展的基础
区位分析——产业比重
2008年，第二产业占GDP的比例为55.8%。第二产业作为五莲县经济发展的支柱产业其占GDP的比例将会持续增加。 第二产业增长对五莲城镇化建设的促进非常明显未来几年五莲城镇化建设必然处于一个快速发展时期
区位分析——社会消费品总额
社会消费品零售总额的增长： 一是表明该区域商品市场丰富多彩，消费结构明显升级； 二是说明生活必需品市场供应充足，价格总体平稳； 三是表示区域内消费方式更加理性、健康，消费结构更加合理。。