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PROJECT：海通大厦项目前期策划前言
本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。 方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预算、执行和附件。PART1市场 PART2目标 PART3策略 PART4计划 PART5预算 PART6执行
目录PART 1 市场
宏观市场 区域市场 写字楼市场 典型个案 小结
在市场部分，我们从以下5个方面进行分析，并在最后进行一个简短的小结。宏观市场

尽管在新政影响下，今年楼市整体投资增速急速下降，但土地供应量加大，成交价格屡创新高，地王项目再次出现； 市场逐渐转为买方市场，但整体市场持币观望心态仍然比较浓烈； 各区域房价发展态势不尽相同，各区域上涨或下跌的幅度都不会很大，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都会存在；宏观市场
商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为114．3万㎡ ，较2004年同期上涨18．5％。 全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路难走。 住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小户型，显露出供大于求的迹象； 区域市场
该区域以住宅项目为主，目前已开发或正开发的项目有运盛美之国、左岸名苑、玛斯兰德、托乐嘉、翠屏清华、挪威森林、翠屏国际城等； 该区域住宅的销售价格在3500元—3900元/平方米左右； 该区域相对于江宁板块其他项目或在同区域项目中，距离南京主城区较近，具有先天的交通优势； 该区域具有良好的外部人文景观环境，由此构成三山板块，在整个江宁区域项目中性价比较高。区域市场分析
该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目； 目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商铺市场空白正在被填补； 目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白点，无市场的假象之下蕴藏商机； 该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利好。写字楼市场
目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块写字楼市场分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带
是南京写字楼最集中的地带，国际化集团公司在南京的首选办公地点； 代表楼盘有：金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在售的置地广场、新世纪广场、长发CFC等； 置地广场凭借其1.4万元/㎡的价格成为该地域的新贵，但目前的销售情况不甚良好，新世纪广场的写字楼已售出76％左右写字楼市场分布
第二板块：珠江路—广州路写字楼板块
是南京极具特色的IT商务科技圈； 代表楼盘有：未来城、新世界中心、君临国际等，总建筑面积超过20万㎡ ； 在这块区域上，目前正在现房销售的新世界中心，总量为14万㎡ ，到目前为止已销售70％以上。而广州路的君临国际除了一楼两间商铺外已销售一空写字楼市场分布
第三板块：山西路—湖南路板块
代表楼盘有：银河国际、天星翠琅、龙吟广场、议事园大厦、金山大厦等项目； 银河国际广场在地理位置上占据得天独厚的地位，高档规划设计、综合的业态结构在山西路商圈独树一帜，仅有46席的纯写字楼高档项目让很多跨国公司垂涎； 龙吟广场以生态建筑作为卖点，从写字楼到单身公寓销售一片飘红。。