绿苑项目市场研究报告 我们对需要解决问题的理解和主要内容 绿苑是谁？ 我们的客户在哪里？ 我们和谁竞争？有什么样的市场机会或者空白？ 产品需要以什么样的姿态进入市场？ 在分析市场竞争、市场机会、客户需求的角度出发，重点解决如下问题： 二、市场环境分析 三、项目市场建议 一、项目属性界定 本案将从以下方面进行阐述 项目属性界定 第一部分 项目交通通达度好，属于南昌市老城区，客户心理距离近 本项目位于朝阳洲安石路以东，需经过一条长约400米的狭长小巷，通往项目地块； 项目最东面的1栋高层，临抚河，能观赏抚河景观； 项目基本情况——老城中心区边缘，高容积率小规模开发项目 项目位于南昌市城市中心区边缘； 项目位于朝阳洲板块临近海关桥，交通便利； 项目周边密集众多的住宅区，且有部分可享受抚河水景，有一定的居住氛围； 项目在南昌市属于小规模，容积率较高，只有3栋高层，无法形成高档社区的氛围； 旧城中心 （东湖区） 朝阳洲 （西湖区） 红谷滩 新区 青山湖区 南昌大桥 八一大桥 八一广场 项目所在区域——朝阳洲具有老城区的良好形象 洪城大市场 朝阳洲 朝阳洲（特指朝阳洲以北）离城市中心近，配套完善，加上局部有江景资源，客户认知度较高 项目周边环境——周边环境一般，但部分可享优质水景景观，项目出入通道较长，导致展示面不佳 周边旧房较多——客户与其他项目高端形象对比中会产生一定的心理落差； 安石路进入项目通道较长——项目出入口，通道较窄且长，车行不便，导致展示面不佳； 项目南面有学校——项目南面位置，为一所住宿类工程学校，其对本项目存在着相当的噪音影响； 项目东面为抚河水景—项目部分房源可享优质水景资源景观。 周边学校环境杂乱，且有噪音影响，通道较长，展示面不佳； 项目规模小，社区氛围不佳 项目东面水景绿地 项目户型——产品户型面积分配与市场主流户型相比偏小，局部控制面积，应对风险能力增强 有效地控制了各类户型的户均面积，控制总价能力增强 中小户型社区，天然客户门槛降低 客户取向： 这一波价格波动中，客户的价格心理预期有所降低 南昌主流客户群体对价格敏感，但已经表现出更多对总价的关注； 从之前地简单需求大户型到现在需求向多元化转变 项目策略： 住宅产品满足政府90/70要求，主力户型为两房，符合南昌中低端客户承受能力； 住宅主力面积基本在市场主流区间内适度控制面积； 只有两种户型产品精确了客户范围 VS 项目属性总结 项目档次 产品属性 老城区小规模精品社区 具有一定竞争力的水景资源 3栋高层组成的精品项目 老城区边缘地带，客户认知度高 项目不临主干道，隐藏较深，展示面不佳 市场环境分析 第二部分 1、宏观环境分析 未来2-3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过度的调整时期 一线城市：08年上半年一线城市商品房成交呈现“量价齐跌”的局面 成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降52.1% 成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均下降23% 二线城市：08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量价齐跌”的局面，量的跌幅较一线城市小 宏观调控政策影响 宏观调控 目前现象 客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势 基本政策 土地政策、行政政策、住房供应结构；加息、行政管理政策的继续落实；银行紧缩银根；银行放贷意愿降低 调控实质 调控市场心理、调控购买能力、调控银行放贷能力 后市影响 市场可能进入较长时间的横盘调整 房地产市场正经历第一轮下跌，宏观调控将带来较长一段时间的横盘调整期 政策小结。