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海口景业广场营销策划纲要暨竞争策略简纲32DOC

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更新时间:2019/8/17(发布于海南)

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文本描述
以非对抗性竞争,引外入内,取软补硬,灵变求法
——景业广场营销策划纲要暨竞争策略简纲——
-------吴清治
第一章海南楼市特点及现状分析
海南房地产的根本特点在于:独一无二的自然资源,物超所值的性价比优势,日益扩大的包括岛内市场在内的全国性市场。这三者是一个遂层深入的因果关系
海南走出十年泡沫经济之后,房地产市场的主旋律是价值回归。综合考虑资源价值,建设成本,消费水准,三亚的回归基本到位。海口处于进行当中,进程滞后。市场由于积存量大,新增量多,消化量小,受供求关系的制约,海口楼市的价格上升进程不会轻松。在本地市场,从99年开始恢复性增长至今已历7年,从置地花园、亚州豪苑 、万利隆花园、紫荆花园至阳光经典,二次换房置业群的能量基本得到释放;以不动产为投资对象的投资性购房热情复苏不久,即受2004年后政府及央行出台的调控抑制。对供求失衡的潜在担心导致持币观望心理日增
预计在2007年,市场对宏观调控政策冲击的担心,已得到相对理性消化。在此前提下,本省经济建设动作频频刺激市场。西部重工业接踵上马,航天城建设,木棠湾开发启动,神洲半岛开发启动等拉动作用日益突出。省政府营销海南的重大举措,将刺激市场包括岛内外的购买热情。而土地供应紧缩政策的影响,将直接反映到楼价上,楼价整体上扬的幅度,可能超过现在所能够估计。海南楼市经过短期盘整后,价格稳健上扬,销量与上年持平或稍有上升的大格局,是可以乐观的
竟争压力更加沉重
宏观不能替代微观,2007年,由于存量房产面积过千万,新完工面积远远超过年度销售面积,供求关系不平衡的局面更加突出
新的一年里,微观市场的竞争将进一步剧烈,外销市场的开拓力度进一部加大,对客源的争夺进一步加剧,楼盘异地营销成本进一步增加
以海甸岛为例。据统计,仅海甸岛东部地带,新建在销售的项目有:宝安江南城,荣域,香樟假日,金海雅苑,海岸星河,春熙苑,碧海云天,水岸嘉蓝,蓝色海湾,宝阳花园二期,钻石水岸,海语印象,伟达雅郡,五福雅苑,蓝海银座,银海苑,金茂滨江花园等
海甸岛西部更密:世纪海岸,99海景花园,海上都,红泥月亮湾花园,延升商住楼,凤凰公寓,海南大公馆,珍珠裕苑,海天悦舍,京海花园,阳光熙园,海甸大厦、南方明珠等
上述楼盘大的如宝安江南城,荣域,总建筑面积超10万,小的如银海苑,也有1万余平米,如每个楼盘建筑面积平均按5万平米,则大约40个楼盘总建筑面积为:200万平米,按销售率50%估计,已售为:100万平米,待售在售为100万平米,根据施工进度和项目进度在近两年内发售。而整个海南2006年一年的销售量,不过100余万平米。僧少,粥多,价格、户型、配套,各种不同档次分布频密,再加上国家宏观调控的影响,毫无疑问,多数项目不可能在预计时间内售馨,存量增加,库存积压,大部分项目销售拖延是不可改变的事实。项目的营销成本,综合成本将由于销售周期的延长而增大
而如何在高密度竟争中,突出重围,率先回款,是开发商必须面临的事实。也是每个开发商在产品走上市场前,必须正视的严峻局面
景业广场项目由于宗地局限,区位条件等各种原因,小区配套不齐,园林绿化率相对低,建筑密度相对较高,对比周边楼盘特别是竞争楼盘,存在一定的劣势。矮个子而要率先上蓝,尤其艰难。被动的策略,是千方百计在一口锅里抢食,抢不抢去吃不饱。主动的策略,是走出去,请进来,在更大的锅里,更多的锅里捞饭吃,这就是外销市场,外销渠道的开拓。核心是:如何围绕竟争,制订一套务实,有效的竟争策略,在面向岛内外销售中,腿迈得更快,手伸得更远,宣传推广更具说服力、吸引力。通过构建项目的整体营销体系,保证销售的速度,保证公司的经济利益
第二章项目区域状况分析
(一)规划状况分析
1、城市规划总纲:将海口建成“第二人居地”
“第二。