橄榄城项目2009年营销总体思路 谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司 河南中联创房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 [09年大势预判] Chapter1 对项目的高起点思考…… 全国一线各城市2008年1-9月成交面积与2007年相比，平均下降52.4% 全国主要二三线城市2008年1-9月成交面积与2007年相比，平均下降42.1% 2008年全国房地产市场成交量持续走低，房地产市场正式入冬 外资银行摩根大通认为明年我国房地产市场存在许多不确定性，市场形势预计2010有所好转 政策效果 金融支持 房地产市场 国务院已作出批示，绝大部分的投资必须于明年春季全国人大及政协会议举行之前投入到项目的建设中。这就意味着，根据项目审批与工程进度之间存在的时间差，刺激经济方案的成效将于2009年第2季起在实体经济中逐步呈现 政府为挽救楼市已推出多项综合措施至今收效不大。银行由于担忧向首次房贷者提供贷款涉及之风险及净息差不具吸引力，在向首次房贷者提供优惠利率问题上存在犹豫。大部分准购房者仍保持观望态度，普遍期望房价的进一步下降。 尽管目前政府调高了信贷上限，银行发放贷款的速度也有所加快，国内银行的新增贷款可能更倾向于授予有政府担保、低信贷风险的大型基建、疗及教育项目 我们预计在2009年初房屋价格将有进一步下调的空间。 更多经济适用房的推出无疑会令2009年的供应形势更为严峻。按照目前的销售速度，部分大城市的现有房屋库存量要被完全吸收，至少需要到2010年 本土金融机构中国银行对全国房地产市场未来发展形势预测 中期内阶段性调整和调控将造成房地产开发投入不足，市场供应萎缩、需求恢复并增加后将形成新一轮房产发展峰值，2010年-2015年将是上升至拐点的期段； 2015年由于城市化与储蓄人口增长引发的住宅需求将在2015年左右达到高峰，其后资产价格将会面临下降压力，在2016年-2020年之间发生逆转 短期内我国房地产市场将进入阶段性结构性调整，房产供过于求，房价下跌压力大，投资性购房比重高的项目与城市房价下浮波动更明显； 世联观点：09年仍是淡市 价格与销售量的黄金期再次到来的时间在2010年，09年仍要做好充分应对困难的准备； 在明年不确定的市场风险中，对于大盘来说，现金流安全是重中之重； [08年市场回顾] Chapter2 对市场 竞争 本体…… 房地产市场背景剖析 08年郑州市场消化速度低位徘徊，存量达到336万平米，随着09年供应的继续放大，价格面临下滑压力 截至08年11月份，未售商品房存量达到231万平方米，增长趋势明显。两年未售商品房面积之和已达336万平米; 按照月均销售面积55万平米计算，存量房足够支撑郑州市场7.4个月的消化； 截至08年11月，商品房整体销售均价维持在4030元/平米左右，同比增长3.7%，增幅趋缓; 在不考虑新增供应量的情况下，按目前销售速度，存量消化需： 7个月！ 郑州市场目前已全线进入价格 项目所在的南区板块08年销售速度萎缩明显，在售项目平均价格为4210元/平方米，同样存在下滑压力 在售项目08年平均销售速度（单位：套/月） 目前区域在售项目的均价为4210元/平米； 目前区域项目的销售速度相比07年有所下降（07年为50-60套/月）；目前区域项目的平均销售速度约为20-30套/月，仅有个别项目通过团购及价格手段，销售速度较快 （注：各项目价格为郑州市房交网统计的项目实际成交均价 销售速度根据各项目销售率及推广周期计算，仅供参考） 目前在售项目的销售均价（单位：元/平方米） 07年区域项目平均销售速度（单位：套/月） 均价4210元/平米 平均23套/月 平均50—60套/月。