2019-05-31唐湘电器大市场营销策略报告
深圳瑞铭百年置业顾问有限公司 2007-12-22
2019-05-31目录
策略运作目标··03 项目策划背景··06 项目情景分析··12 项目发展策略··20 项目定位策略··27 项目招商策略··41 项目推广策略··47
2019-05-31策略运作目标
2019-05-31确保项目热 销，实现最 大经济效益
完善项目规划，确立项目定位，提升项目形象
策略的目标
理解项目客观情况，把握战略发展思路
给开发商带来 品牌效益、经 济效益，打造 政府经典市场
策划目标
2019-05-31通过对项目事实的研究精确导出项目发展战略； 通过项目发展战略导出项目定位思路，统一项目本身的认识; 通过各项定位提炼项目市场形象、打造项目品牌诉求； 通过市场定位导出招商策略，推广策略，并对招商执行报告起指导作用
目标解读
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向
策划目标
2019-05-31项目策划背景
2019-05-31策划背景
唐湘电器大市场从06年开始立项到目前已经有一年多时间，项目建筑施工及部分楼体装修已完成，中间商铺基本销售出去，但项目的整体招商没有达到预期，前期未能如期开业，项目的发展没有达到立项目标
2019-05-31策划背景——立项目标
2019-05-31策划背景——项目现状
2019-05-31策划背景——建筑规划已成定局
外6栋基本不可变的分割格局
酒店格局
酒店格局
酒店格局
酒店格局
卖场格局
卖场格局
A1、A2
宿舍/办公
商务办公
商务办公
商务办公
卖场格局
卖场格局
5C
多媒体区
多媒体区
村委办公
商务办公
卖场格局
卖场格局
8C
商务办公
商务办公
商铺连体
商铺格局
14D、16D
6层 5层 4层 3层 2层 1层
2019-05-31策划背景——主要问题
整体策划的思路是要解决现实情况，使现实存在的问题能通过系统的战略组织及招商实施向远景目标发展
2019-05-31项目情景分析
2019-05-31期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其他结果
非期望结果—— 由特定情景导致 的特定结果
Q=如何从R1到R2
S=情景
R1
R2
C=R1和R2之间的矛盾
S=情景 C=R1，R2的矛盾 Q=如何从R1到R2
我们通过S-C-Q金字塔基 本机构来界定和分析问题
2019-05-31项目地理位置还不成熟 产品规划已成定局 交通的通达性及规划对客户有一定吸引力 前期开业承诺失效，客户心里有阴影 电器客户资源本身的特殊 性及聚集型
项目位于长沙市雨花区万家丽路大塘村地段，距离长沙市核心区域在5000米以上，周边除出版物交易中心及几个大的汽车4S店以外，几乎无任何其他商业，位置并不成熟。 项目建筑施工已基本完成，整体分割已基本完毕，外六栋中商铺+宾馆+办公的分割方式已经确立，项目本身没有规划大型的仓储区，招商策略的制定必须以产品为先导 万家丽路连接南北、湘府路贯穿东西，高速路距离本项目仅5分钟车程。作为专业市场，本项目在交通及物流配送方面存在一定优势，对客户有一定吸引力。 项目前期商铺销售取得一定成果，项目本身已经推出了市场，然而开业时间一再延迟，使得部分客户对项目失去了一定的信心，对项目后期发展及开业充满疑虑。 长沙市电器经营户主要聚集在三湘大市场、高桥大市场、红星大市场，客户面不宽，市场切入口比较窄。另外，根据我们前期调查，许多品牌性的电器长沙机构往往都在住宅里面办公以规避税收，降低经营成本，对专业的市场办公模式并不是非常熟悉
S：情景（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）。