租赁市场分析/销售价格分析/项目竞争分析/项目价值分析/商业机会分析
项目市调分析
PART1市场租赁情况分析
本案所处龙湖南路以餐饮、休闲业态为主，租金价格在40—80元/㎡之间，租赁水平普
遍不高，商业氛围相对薄弱，因此给本案商业运作带来一定的难度，市场需要培养及引导；
（一）主要街道商铺租金情况
30—50综合淮舜中路
30—50娱乐陈洞北路
24—50服务朝阳东路
20—30餐饮舜耕小街
40—60餐饮/服装龙湖北路
25—45餐饮/娱乐学院路
45—60餐饮朝阳西路
其他
街铺
40—80餐饮/休闲龙湖南段
80—160家装建材香港街
100—160五金配件
电料
国庆路中段
110—150IT、电脑陈洞南路
专业
市场
街铺
100—180服饰/餐饮人民路中段
180—210品牌服饰龙湖路中段
180—225品牌服饰朝阳中路一级
商业
街铺
租金情况
(元/㎡)
主要经营
范围
商铺路段区位划分
（二）主要商业商铺租金情况
本案制定销售价格应合理考虑到后期运营的投资回报、租赁经营、商管运营的等比
承受关系，只有合三为一才能保证商场后续的统一良性运营
四层：40
三层：50—60
二层：60—70
该商场是先售后租，按六
年返租，前三年10%，后
三年6%。目前经营状况
不好，二三层已有一半退
场，四层整场待招租中
15元/
㎡
一层：110—150新天地
五层：30—40
四层：40—60
三层：80—100
二层：120
一层：100—300
该项目先售后租，返租率
8%，返租期限三年，开
业前期签约，免半年以上
租金。目前经营状况不
好，大部分商家要撤柜
一层25
元/㎡，
其余楼层
18元/
㎡
负一层：80—100家乐福
东西门沿街：200—
300
D区：110—200
女人街：160—200
商贸商业成熟，人气旺；
产权掌握多在个体业主手
上，高租金及高转让费，
使经营散户望而却步
无美食街：40—70商贸文化
广场
备注物管费租金情况（元/
㎡）
商业项目
商业的租金与售价、经营往往是一组矛盾
商贸的双高使商户如流水更换。家乐福开业成功
但面临免租期后的商户结构调整，及租售的矛盾
的升级。新天地至今未能做起来，商业运营面临
投资者、消费者、经营者的三重质疑及后期6年
返租贴水压力
投
资
回
报
业主
售价
商户商管
租赁经营
良
性
运
营
PART2市场商业销售价格分析
（一）已售商业地产项目销售价格分析
普遍采用返租模式3-10年；
以上售价均应扣掉返租抵首付，
实际合同签署价低于销售均价；
销售分析
0.8-0.90.9-1.31.4-
2.3
2.3-2.91.2-2已售总结
（单位：
万）
20150地下步行街
130001/2F通铺35000朝阳美食城
90001600024000北京名都
90001350023000龙湖路1号
800011000150002300012000新天地
租金1700022000230002900012000家乐福
5层4层3层2层1层负1F
销售均价（元/㎡）商业项目
1、家乐福价格虚高
（1）开发商在淮南具备成功的商业项目案例（商贸）；
（2）近2万方引驻家乐福，东墙补西墙抬高价格；
（3）首个城市综合体，地理位置优越，且有主力店
操作优势；
（4）销售及商家资源，有一半以上客户来自商贸老客户；
（5）现阶段运营、租赁、回报问题已冲突凸显；
2、新天地水涨船高
（1）与家乐福同期商业，地理位置较好；
（2）返租6年的投资回报，销售策略捆绑执行；
（3）现阶段运营艰难，商家进驻少；
3、龙湖路1号高回报
（1）2/3层返租10年的投资回报；
（2）地理位置优越及开发商品牌；
4、北京名都小投资高回报
（1）返租10年，期满1.5倍回购；
（2）虚拟店铺，小面积、小总价、小公摊；
（3）招商运营与前期定位冲突；
5、朝阳美食城
通铺销售，美食定位，返租10年；现处于招商阶段。