华东家艺中心 Part 1 Part 3 Table of Contents 目录 项目基础现状 Part 2 营销定位论证 销售价格论证 项目现状——区位分析 新城区域 商业中心 火车站 交通枢纽 本案 无锡市中心中山路CBD 3公里 4公里 华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新城核心区域，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。根据崇安新城（广益片区）详细规划显示，崇安新城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公里。其中，整个新城的北部和南部均为大片的居住区，中间主要以商业和商务为主。 项目位于崇安新城核心区域，区域规划以居住区和商业商务区为主，未来升值潜力巨大 项目现状——周至情况 四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。24本案所处锡沪路片区目前已形成锡沪路建材一条街的商业氛围，稳居无锡装饰建材第一街的龙头地位 项目现状——区域交通环境 崇安新城内部交通： 崇安新城规划有东西走向的轨道2号线将穿越整个区域，区域内有广益新城站，该站为地下站，设在华东装饰城地下，还临近轨道2号线与3号线 的换乘站靖海公园站。规划2010年底开建，2015年建成。 未来从新城往市中心仅10分钟车程，往市区其他区域基本在15分钟内，这将为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流 横贯无锡的轨道交通2号线及3号线建立起的15分钟商圈，将使崇安新城成为具备强大辐射力的城市副中心，为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流 项目现状——周至交通 项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇点位于离项目5分钟。 崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系，“三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横”即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路、广益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟 项目周边路网密集，且多为城市主干道，三纵五横”路网体系无缝对接主城锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责，交通十分便利 项目现状——人流动线 人流动线： 地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入 地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入 地块东面及西面由于人流不临道路，被建筑物阻隔无人流 人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入 项目现状——车流动线 车流动线分析：控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口，根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。 根据控规要求及地块四面现状，车流只能从南北向规划路进入项目 项目现状——昭示性分析 项目现状——商业价值分析 商业价值： 锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商业价值最高 地块中部规划路与锡沪路相接，也是未来人流较集中的地方，商业价值较高 地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般 地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，商业价值最差 地块商业价值大小如右图排序A、B、C、D 地块商业价值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路。