连云港D0078号地块（原木材公司地块）项目总体营销战略和策略初稿
谨呈：江苏萬潤房地产开发有限公司
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2007.11.15
我们解决问题的技术思路
项目目标
项目核心问题
营销战略
项目背景
市场背景分析
案例借鉴
营销策略
市场上的营销现状
营销节奏
营销成本测算
执行
序
我们回顾了沟通会中贵司的核心要求，基于对万润及其本项目的共识，本报告着重于竞争战略与执行方案
明晰发展商目标 B区销售期在1.5年以内，A区销售期在3年以内 B区于2006年上半年销售，A区于2006年下半年销售；B区销售率为70％时，A区入市 住宅价格高于3000元/平米，成为市场领跑者，树立标竿 目标围绕在如何发力，实现目标上。 落实于执行。 完全基于竞争，在分析目前市场同类型、前沿大盘的基础之上
第一篇
问题定位
本项目的情况 市场概况 提出问题
项目指标
B区I
A区I
A区II
凌州路
巨龙路
陇海东路
综合楼
幼儿园
5F
以花园洋房为主的中高档产品，但规划布局较为普通
花园洋房(664套)： HA,HB,HC,HD 多层(591套)：DA,DB1,DB2,DC,DD,DE,DJ A,B,C 公寓 高层(582套)： GA,GB,GD
产品特征－主打产品为花园洋房，主力户型为三房120－140
主力户型
主打产品
项目现状：开始施工，周边环境较差
本项目
未通的陇海东路
未通的凌州路
项目内景
巨龙路
项目所在的新浦区是目前连云港的行政文化和商贸中心 周边配套齐全，区域十分成熟
市政府
新浦区政府
1km
本项目25市级物流中心 市新行政中心 市研发中心 市体育中心 市科研文教中心
城市发展方向
规划资源
城市发展方向为墟沟方向，本项目所在区域处于传统城市核心区与未来城市发展方向的承接处。 现有的市政规划可以看出，区域未来将形成副城市中心，前景十分光明
项目界定： 处于城市成熟核心区边缘的 未来城市发展方向上的 以花园洋房为主的 以花园洋房产品为创新的 中等规模住宅小区
连云港市场整体供大于求
新开工面积和竣工面积增长迅速，远远超过了销售量的增长。 2005年，连云港房地产市场消化量约为80万平米，单盘最好消化量约为6万平米。 2006年，预计连云港施工面积约为400万平米
市场扫描
久
温
温哥华国际花园
怡
万润怡景苑
东
东方纽约城
久
久和国际
香
香溢世纪花城
本项目
怡
香
温
东
203亩项目
新浦区
市政府
连运区
楼盘具体现状参看附录A
新浦区为核心城区，集中了全市最主要的楼盘， 具有代表性
连云港市场同质化严重，花园洋房是市场中的创新产品
主流市场价格为 2600－3000。 100以下小户型与130－170大户型需求旺盛 100以下户型消化速度快，而大户型较慢 没有户型创新，多位普通多层
客户情况访谈－主力购房者为人口比例较低的，以公务员为代表的高收入者
持有第二套住宅的家庭不超过1%，显示投资需求较低。 近50%的居民居住在房改房中，有较大的换房需求，且购买力较强。 。