城市更新的市场化之路分享内容 城市更新的市场化之路 一、城市更新的市场化之路趋势和方向？ 三、城市更新的市场化之路该如何走？ 二、当今中国城市更新市场化之路的主要模式？ 四、世联实践及服务客户的价值点？ Source: Roland Berger & Partners中国城市更新的市场化之路走向？局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 从旧城改造到城市更新 旧城改造 城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容 内容 动因 注重 内涵 防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损） 着眼于区域的整体发展，城市的整体更新 城市的综合战略计划 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”中国城市更新发展历程西方城市更新的发展历程中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性 政府主导阶段 政策主导阶段 市场主导阶段 强制性 指挥部模式 代建者角色 敢怒不敢言 被掠夺者 国家利益至上 牺牲居民利益 无法可依 强势性 政策=工具 投资者角色 上访 维权 居民与政府博奕 有法可依、标准政策化 温和性 幕后支持者 与政府伙伴关系 主导角色 坐地要价 针锋相对 居民与开发商和政府共同博奕 标准市场化在我国高速城市化过程中，一些城市的城市更新已经显现出与西方国家相似的历程 深圳渔民村 深圳绿景蓝湾半岛 深圳渔农村因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变 社会 经济 环境 经济利益 趋势一：更新目标从单一目标向多目标转变因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变 趋势二：更新理念从单维更新向多维更新转变 空间结构 土地资源 经济利益 区域功能 物质形态因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变 趋势三：更新模式从三方搏奕型向三方伙伴型转变 政府 社区（股份公司） 开发商 政府 开发商 社区（股份公司） 搏奕 伙伴结合世联实践我们对城市更新的理解和观点 城市更新是用一种综合的，整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，应致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的，持续性改善和提高 观点一：城市更新是城市发展到一定阶段的必然，并伴随着城市的发展而发展； 观点二：城市更新有其自身的发展规律，与常规房地产开发不同的是，其与城市化水平，产业结构调整，人口结构变化等紧密相关； 观点三：在城市不同发展阶段适用不同的更新模式，超越发展阶段的模式难以操作，反之，滞后于发展阶段的模式也难以成功； 观点四：城市更新并非市场经济的产物，因此仅用市场的手段是不够的，必须兼顾多主体的利益，实现多目标可持续发展； 观点五：城市更新的实质是城市多维度的重建：空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配、区域功能的重新塑造； 观点六：三方伙伴关系，社区公众（村民）参与及社区（股份公司）能力的培育将成为我国今后城市更新的政策取向和市场趋势。 。