前言
一个项目运营的成败，除了市场因素，完全取决于项目整体规划定位及市场定位的准确与否，只有发现和锁定市场空白点，定位准确，规划合理，走差异化营销的思路，才能先发制人，赢得项目经营与销售的成功。 凯特罡夫经过多年对沈阳房地产市场现状的深入调研与预测性分析，对项目发展规划做了初步定位，并制定出有针对性的差异化的产品规划定位，旨在提高本项目的建筑内涵和市场竞争力，以及绝对的品质优势，以期使项目的特性更加突出，从而达到快速去化和利益最大化的营销目标
Part1. 整体市场数据分析
宏观经济走势
GDP：全国经济稳步增长，前三季度全国GDP为353480亿元，但受全球经济不景气与国内经济调整过程中，对房地产行业调控导致的房地产业及与其相关的实体产业经济活力下降的双重影响，2012年GDP增速由2011年的18%左右跌至10%以内
宏观经济走势
CPI：目前我国CPI正处于一个筑底期，2012年三季度CPI上涨1.9%，2012年整体涨幅呈下降趋势。但前三季度CPI上涨2.8%，通胀压力仍然存在，预计明年上半年CPI将有反弹
宏观经济走势
房地产开发景气指数：受国家宏观调控影响，2011年以来全国房地产开发经济指数呈下滑趋势，从2011年11月起，更是位于警戒线100以下，处于不景气行业状态，2012年11月份景气指数为95.71，环比上升1.15
房地产市场宏观指标情况
全国房地产投资情况：固定资产投资及房地产投资额逐年上涨，2011-2012年房地产投资占比稳定在20%左右
房地产市场宏观指标情况
全国房地产开竣工情况：2010-2012年新开竣工面积相对平稳，但仍存在开工量明显高于竣工量情况
房地产市场宏观指标情况
房屋新开工面积与土地购置面积同比下滑，可以看出开发商有放慢施工节奏，谨慎拿地表现，商业地产市场份额增加，土地成交价格有所上涨
房地产市场宏观指标情况
2012年1-11月份，房屋竣工面积67706万平方米，同比增长14.1%，商品房销售面积下滑，销售额上涨，市场存量同比增长32%，开发商资金来源方面，外资利用比例减少
年度政策盘点
本次调控中心为上海，调控周期持续约6个月时间，调控中心上海的均价水平下跌了约29%
本次调控中心为深圳调控周期同样持续了约6个月时间，调控中心深圳的均价水平最高下跌了约46%
本次调控中心为北京、深圳，调控持续至今，调控中心价格下降34%
全国大范围调控，主要城市都受到波及，一线城市量价均受到影响，主要二线城市成交量明显下滑
全国房地产一二级市场受到持续影响，商品房降价打折频现媒体，近几个月成交量略有回升，价格上涨动力不足
2012年度政策关键词
2012年房地产调控主要基调为：坚决执行限购，加快保障房建设，抑制房价上涨过快，保刚需，控投资，坚持房地产调控不动摇。 限购：限购政策仍是2012楼市调控的主要内容，也是地方政府出台地方性政策不可触碰的底线之一 加快保障房建设：房地产调控过程中国家的重点任务，也是实现房地产由市场配置为主导的重要条件之一，国务院、住建部、温总讲话等多次提到加快保障房建设内容 抑制房价上涨过快：“房价”是检验地方调控的效果重要指标，抑制房价过快增长，防止房价反弹是调控效果的主要体现，房价问题也是地方政府执行调控问责制的元素之一 保证刚需购房：保证民居合性购房需求是调控的重要内容，调控过程中要注意差异化对待，对于自住性购房需求予以支持，刚需购房是自住性购房地主力 控制投资需求：坚决控制投资性购房需求，引导居民理性购房，放大商品住宅的居住属性。 。