2009年 东兴房地产发展趋势分析 房地产发展趋势 演讲人：TUL国际联合机构·董事 王忠 先生 别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。 ——巴菲特 [关键字]： 关键字：房地产发展趋势、北部湾、东盟、东兴城市价值 报告纲要 壹·中国房地产市场的独特性 贰· 城市梯度研究 叁·关于市场走势的基本看点 肆·锦绣华庭投资优势分析 壹·中国房地产市场的独特性 与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性 注：M型社会是指社会正逐渐形成一种双峰结构:收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人,各居收入群体两端,并且彼此的距高越来越远,大部分人(中产阶级)则向下沉沦为中下层阶级,如同M型一般 发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促 进、规范、严格控制等三个发展阶段 发展历程：2008年5月以后开始从地方政府到中央开始救市，11月温州民间资本开始抄底 今年9月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。 我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大 人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化 城市化目标：解决4亿农民进城问题 城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性 18亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争 城乡一体化：新农村建设的路径选择 城乡一体化案例：成渝获批“全国统筹城乡综合配套改革试验区” 社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形 社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形 社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形 贰·城市梯度划分 城市的发展势头，决定了房价的空间！ 中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为 四个等级 GDP 一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群。