不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证
世联研究模型
案例和启动模式的借鉴——从经验和规律中得到启示，制定适合本项目的启动策略
研究了众多的成功案例的启动策略，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下：
地块环境资源
区域成熟度
启动相对中低端产品，围合环境，逐步拉升
启动相对中低的产品，完善配套，树立形象，拉升产品
启动高端产品，树立形象，带动后期产品开发
较符合本项目
中高端产品树形象，带动后期开发
启动区的策略及产品路线的相对位置图
第二象限的案例模式研究和启示——杭州中能浪漫和山，山谷纯现代别墅
突破及启动模式分析——首期开发资源最佳的项目，树立形象和品牌，带动后期开发
项目背景： 具备良好的区位资源和环境景观资源； 位于相对不成熟的开发区域，区域各项基础设施配套不完善； 项目启动模式： 以最具景观优势的区域作为启动区域，一举奠定项目市场形象； 通过社区商业配套设施的完善提供基本的配套项目； 后续开发： 通过项目品牌，逐步带动后期的产品开发，产品档次相对降低； 最后一期开发电梯洋房，目前已完成销售。 开发时间： 2003年1月至今
充分利用景观资源，一举走高，弥补配套不足的状况，树立形象，后期逐渐回归
首期启动强势资源区域，树立形象标杆
资源环境一般区域的中高端产品
第二象限项目启动和节奏控制回顾：
后期项目提高土地利用率
稀缺资源，建立区域形象标杆 完善配套，弱化配套不足劣势 产品素质，树立高端产品形象
销售价格得以最大化拉升 项目品牌和形象完全树立 提升土地利用率，增加收益
奠定了高端物业的形象 开发价值得以提升 弱化地块资源不均衡性 利用项目的形象展示吸引客户
项目位置：福田香蜜湖度假村 ； 项目分3期开发： 1期：临水别墅与小高层 2期：临水高层，售价13000元/ ㎡ 3期：高层，目前在开发，预计售价16000-18000元/ ㎡
第三象限的案例模式研究和启示——深圳香蜜湖水榭花都
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多层等 ； 项目开发次序： TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）2第三象限的案例模式研究和启示——深圳香蜜湖熙园
充分展示景观资源，以最高端产品入市，带动后期产品的开发，提升开发价值
利用现有景观资源，高端产品入市
后期中高端产品，提高土地利用率
第三象限项目启动和节奏控制回顾：
形成区域高端产品的形象 充分展现产品品质 最大化利用外部景观资源
奠定了高端物业的形象 开发价值得以提升 弱化地块资源不均衡性 利用项目的形象展示吸引客户
水榭花都和熙园均选择通过低密度的townhouse产品为市场切入点，一举奠定高端物业形象，展示物业品质，提升后期的价格空间，弱化资源的不均衡性。 后期开发中，以相对档次略低的产品入市，提高土地利用率，分摊高昂地价，获取更大的开发收益
第四象限的案例模式研究——济南阳光100国际新城
项目背景： 原济南水泥厂、东方红水泥厂用地，外围环境不佳，规模1500亩，规划面积200万平方米； 属于济南市槐荫区，区域程度度尚可，距离交通干道经十路1公里。 启动策略： 以最邻近经十路的区域作为启动区，以最贴近市场的产品户型和面积控制为切入点，低价格入市，半年销售1000套。 后续开发： 软件：阳光100的品牌效应 硬件：现场实景的展示效果 地块：通过围合规避外围不利因素 二期“坡地上的北欧风情”入市，产品品质走高，户型面积和区间加大，目前售价4500元/平方米。 开发时间： 2002年7月至今。