滨海国际企业大道2013年营销沟通报告
高策机构 2013年2月
谨呈:北京经开投资开发股份有限公司
报告框架：
审视本体 市场环境 客户判断 营销策略
1.1 本体分析 1.2 价值提炼
1.1本体分析
区位
得天独厚的产业CBD区位
海洋高新区核心区 泰达东西区之间 南邻塘沽老城区 东临上北居住区 商务CBD、金融CBD、生态CLD遥相呼应的金三角核心区
交通
无可比拟的便捷交通环境
产业CBD内设有京秦高铁滨海中心站，与本案近在咫尺 距京津塘高速滨海出口仅百米之遥 距高铁滨海站、京津高速2000米 距离滨海国际机场、天津港、东疆港仅20分钟车程
1.1本体分析
项目规划
28栋企业独栋，8栋多层低密商务办公，1.0容积率办公环境，全球首创 双生态景观规划，每一栋建筑都拥有360°风景，绝无雷同 签约凯宾斯基，打造世界超五星中式诺金酒店 引进北京燕莎商城，它将成为滨海新区乃至整个天津地区的旗舰店
1.1本体分析
资源梳理
已售资源
截止目前项目已销售企业独栋11套，实现销额2.58亿元； 从12年7月起，项目销售进入瓶颈
1.1本体分析
资源梳理
13年可售资源
企业独栋
多层办公
2013年可售面积74060㎡，总货值9.58亿元 企业独栋可售面积20284㎡，预计可实现货值3.12亿 多层办公可售面积53776㎡，预计可实现货值6.45亿
1.1本体分析
1.2价值提炼
价值一：产业环境得天独厚
项目介于开发区东西区之间，目前已有1万余家中外企业进驻，来自世界74个国家和地区的外资项目4711个，76家世界500强企业兴办项目157个
产业聚集=良好的地缘客户基础
1.2价值提炼
价值二：交通环境无与伦比
津秦高铁：总投资341亿，时速350公里/小时，将在产业CBD内设有滨海中心火车站，13年8月运行，成为天津未来档次最高、规模最大的火车站 其他交通：唐津高速、京津唐高速、津滨轻轨等
发达交通网络=客户导入基础
1.2价值提炼
价值三：项目规划绝无仅有
凯宾斯基超五星级中式酒店 燕莎shoppingmall高端商业 企业独栋+低密多层办公
2013年推售资源梳理
1.2价值提炼
价值四：办公环境浑然天成
项目发展提供强有力保障
24小时接待业主和物业使用人的咨询、报修及投诉，急修半小时内到达现场； 运用计算机进行管理，建立完善的档案管理制度 物业服务合同签订规范，公示物业管理费收费标准； 每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告在小区内公告； 固定及巡逻岗位实行24小时值班和巡逻制度； 引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放有序 每栋楼宇首层落地窗玻璃（不含首层门及玻璃）每月擦拭1次； 楼宇外公共区域消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次； …
物业管理细则
双生态景观规划 FAR=1.0，办公环境 星级物业管理服务
1.2价值提炼
报告框架：
审视本体 市场环境 客户判断 营销策略
2.市场环境
住宅-办公市场对比走势
2012年全市新建商品住宅成交量889万㎡，较2011年微幅上涨0.26%； 2012年办公物业成交量51.3万㎡，较2011年下滑24%
相比11年，12年对住宅市场的政策有所减少，整体成交有所回升；办公物业仍保持较为平稳的态势，整售和大宗物业成交提升价格
12年供应量上涨31%，成交下滑24%，年库存量超130万㎡12年，市内六区和滨海新区成交量占比分别为52%、22% 11年， 市内六区和滨海新区成交量占比分别为42%、11%
价格稳步上扬，年涨幅超10%
供过于求，去库存压力增大
成交主战场转向滨海
全市办公物业供需走势
2.市场环境。