河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年6月10日
天明·国际广场营销方案
目录
第一部分：市场分析 第二部分：产品梳理 第三部分：目标任务 第四部分：营销节点 销售策略 第五部分：营销主题 第六部分：价值提炼 第七部分：推广执行 第八部分：营销费用
市场分析
第一部分
整体写字楼市场背景分析
郑州市各物业类型供求中，办公用房供应占比最少，但是成交状况良好，2010年办公供求比达到1：1.8，呈供不应求态势
2010年郑州市办公用房成交价格8542元/㎡，成交均价比整体商品房成交水平高出2403元/㎡
整体办公市场供应量不大，成交量基本逐年稳定上升
2010年以来，整体办公市场成交价格一路飙升，16个月上涨 7875元/㎡
东区办公市场供应量不足，成交状况一直保持稳定的增长状态。整体东区办公市场供不应求
东区办公市场成交价格持续走高，2011年4月成交均价14235元/㎡，明显高于整体办公市场平均水平
东区做为CBD商务中心，办公物业的供求与其他各区域相比始终占领先地位，为全市重要的写字楼聚集区域
郑州市办公市场整体呈现供不应求状况，成交状况良好。尤其是近期限购之后办公市场更较平时火热
整体办公市场成交均价稳定上升，其中东区办公成交价格处于领先水平
东区写字楼市场供应量不足，需求却持续上升，严重的供不应求及政策影响为价格上涨提供充足动力
目前办公市场销售已进入持续快速销售期，2010年月平均销量在6万方左右
东区写字楼市场情况分析
郑东新区写字楼分布图
东区写字楼分布特征：由CBD内环向外环延展
郑东新区主要写字楼概况
郑东新区写字楼综合分析
目前东西写字楼项目硬件配套基本相当，本项目需需找差异化找出本项目的核心竞争力
截止2011年3月底东区写字楼市场存量预计在25万方，目前写字楼市场处于供不应求状态
郑东新区写字楼市场释放量
2010年郑东新区写字楼市场供应量仅为26.88万方，随着开工进度，下半年上市项目供应量将达到93万㎡，缓解市场供不应求状况，但同时给本项目带来竞争压力
领秀国际中心个案研究
开 发 商：河南福晟置业有限公司 占地面积：7.8亩 建筑面积：7.8万㎡ 物业类别：写字楼、商业 容 积 率：12.57 楼层状况：一栋30层高层，其中1-4层为商业裙房， 5-30层为写字楼 标层面积：2100㎡ 项目特色：涉外办公楼 销售方式（5-10层可分割，10-30层整层售） 产权：40年（可按揭） 销售进度：写字楼仅剩两套28F整层、9F的一套150㎡， 商业尚未对外销售 对外报价：17000元/㎡
领秀国际中心个案研究
领秀国际中心为一栋30层的高层，高120米。其中1-4层为商业裙房；5-30为办公楼
领秀国际中心个案研究
领袖国际中心个案研究
标准层平面图2100㎡
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开 发 商：郑州耀威房地产开发有限公司 占地面积：45.8亩 建筑面积：12.9万㎡ 物业类别：住宅、公寓、写字楼、商业 容 积 率：3.50 楼层状况： 1、2、3、5#楼15F，4#楼7#， 6#楼13F 标层面积：1382㎡ 项目特色：涉外办公楼 销售方式：整层与分割相结合 产权：40年（可办按揭） 销售进度：2010.11推出1、2、3、4四栋楼 2011.1推出5#楼（已售罄） 6#楼已推出 对外报价：20000元/㎡
536已售 罄
行署国际广场个案研究。