1 这是一个经济大发展的时代 这是一个地产发展的大时代 无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失 大城、大势。市场硝烟四起 光耀城——占地63万平方米 半岛1号——占地191万平方米 棕榈岛——占地140万平方米 熊猫国际——占地83万平方米 碧桂园——200万平方米 振业惠阳项目——占地173万平方米 南杰项目——占地60万平方米 珠江东岸——占地61万平方米 星河惠阳项目——占地103万平方米 东部大亚湾项目——占地61万平方米 西飞项目——占地73万平方米 金海岸大亚湾项目——占地162万平方米 龙光地产项目——占地约200万平方米 。。。。。。卖给谁？客户在哪里？ 市场环境激烈的竞争市场环境下如何实现目标？惠阳光耀城营销策略报告 谨呈:众望光耀房地产开发有限公司项目所处的市场环境 项目所面对的客户 项目如何定位 项目营销策略 报告思路宏观背景及政策背景1——深圳东扩 惠州，深圳后花园！ 深圳东扩的必然走向！深圳房地产市场 关内总体均价已经达到21959元/㎡，关外价格已经超过11000元/㎡； 深圳的土地供应量已不足，未来将无法满足市民需求… 高房价 低供应 深圳，向东看！ 背景1——深圳东扩惠州肩负着深圳工业转移的重任，产业转移必定拉动人口增长 深圳城市发展 工业转移 惠州承载工业转移 惠阳、大亚湾 背景2——产业转移背景3——大亚湾产业带动 以石化产业为主导， 电子、汽车零配件工业协调发展， 惠州港的物流聚集效应， 大工业、大港口、大旅游的新型现代化海滨城市大亚湾区2006年经济运行总体情况 近年大亚湾地区生产总值列表 2006年大亚湾生产总值较05年有88.3%的增长率,得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展 以上数据来源：《大亚湾统计局》 背景3——大亚湾产业带动便利的内外交通，连接深圳/惠阳，城际边际逐步消失 深汕高速—在淡水坑梓均有出口，两地空间距离缩短； 南坪快速——被誉为深圳“二环线”，二期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至惠阳与西南大道连接，直通澳头镇 沿海高速—08年底通车 背景4——大交通规划引领 惠阳 大亚湾2008年，惠南大道全线通车，三和/秋长交汇片区迎来历史性的发展时机，成为惠阳、惠城、大亚湾三城之间的城际枢纽 背景5——惠南大道带来的历史时机 深汕高速背景6－大盘进驻 一时间，市场硝烟四起， 振业来了、星河来了、珠江投资来了、碧桂园来了……， 它们都来参加这里的地产的盛宴， 整体市场逐步升温，大盘大势引领发展， ……政策背景——经济现状 07中国经济：物价上涨，通胀压力 宏观调控箭在弦上，经济调控压力势必加大，银根收紧已经开始！07年通货压力，银根进一步收紧； 07年银行多次加息，今年连续四次加息； 07年8月深圳二手房交易价格统一评估，彻底规避阴阳合同逃税方式，个人所得税开始正式征收； 07年8月深圳房产按揭收紧，置业者拥有二套房产以上按揭三成，依次递加，拥有五套房以上银行停止放贷，楼市受到较大影响，对楼市过热起到一定的抑制作用； 中国房协建议尽快开征物业税，深圳或成为试点，此舆论对深圳投资客打击较大 地产政策 06年国六条，但执行困难，成效甚微，深圳楼价成倍飙升； 政策调控的不确定因素也是我们需要关注的焦点。。