战略管理部
目录
一、 专题前瞻 .... 3
二、 长租公寓行业市场背景 . 5
三、 长租公寓行业市场现状 . 7
四、 长租公寓市场格局 .......... 8
(一) 分散式公寓层级分化...... 8
(二) 集中式公寓成规模 .......... 9
五、 长租公寓经营的关键成功要素 .......... 10
(一) 管理体系和IT系统支持 ......... 10
(二) 产品研发10
(三) 持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 ..... 10
(四) 批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源.. 11
六、 长租公寓项目管理决策指标 ... 12
(一) 项目决策管理指标：公寓项目经济模型 ...... 12
(二) 单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 .......... 12
(三) 敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 . 13
七、 长租公寓业务管理关键指标及行业经验 ..... 14
(一) 拓展及房源租约管理.... 14
(二) 装修改造及供应链管理 ........... 15
(三) 销售出租及租后服务.... 16
(四) 长租公寓中后台管理行业经验 ........... 17
八、 长租公寓市场前景 ........ 18
战略管理部
乾立基金长租公寓专题研究
2016年9月
一、 专题前瞻
1. 地产轻资产分类
1) 地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能，
有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态；
2) 代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效
率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等；
3) 资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持
续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长；
4) 销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需
要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响
2. 成功地产轻资产模式
1) 万科“小股操盘”模式：
小股 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至10%左右
操盘
由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财
务投资人的情况下可能不存在控股股东），均不干扰项目具体经营管理
收益方式
操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；
分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收
益情况，设立浮动的分配方案
经营管理权/控
制权
董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）；
总经理及管理团队为万科方委派
注册自己以外的
其他投入
同股通投，同步拟对投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；
万科方不垫资；软有特殊情况、台作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，须
地产轻资产
投资环节对应的
是地产基金模式
退出环节对应的
销售管控模式
运营环节对应的
资产管理模式
建造环节对应的
是代开代建模式
地产轻资产
战略管理部
收取资金占用费/息（年利率12%以上）
分红/超额利润
分配
除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约定的
标准后，增加万科方分红
管理人成本（品
牌管理费）
管理人成本不低于项目销售金额的2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费；
项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支或按项目销售金额的一定比例（4%左右）
包干
2) 凯德商用：“地产开发+资本运作”模式
德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房
地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收
入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源
参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市
基金REITs里或者转手出售，在实现项目推出的同时，从而获得较高的溢价收益
凯德商用
中国信托
基金单位
持有人
委托人
基金管理人
巴巴多斯
公司
项目公司
多个项目
公司
新芜商场
物业
物业管理
物业管理
持有份额 分红
所有权 物业净收入
所有权 物业净收入
物业管理费 物业管理服务
物业管理费 物业管理服务
管理服务
管理费用
代表基金单位持有人
委托费用
红利、利息收入和股东贷
款本金偿还
按比例分享股利、利息收入和股
东贷款本金偿还
100%所有权并提供
股东贷款
50%所有权并提供股
东贷款。