2中国一带一路 -龙腾亚洲| 2018年3月6 日 | 地产 | 高力国际
夏思坚 Andrew Haskins
执行董事 | 研究 | 亚洲
andrew.haskins@colliers
孙应杰 Terry Suen
高级经理 | 研究 | 亚洲
terry.suen@colliers
中国在亚洲的房地产投资2017年同比攀
升34%，主要集中于香港、新加坡和日
本。展望未来五年，我们认为在中国整体
经济持续坚实和人民币保持强劲的大背景
下，中国的“一带一路”宏伟计划将推动
中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场
大型基础设施项目将成为 “一带一路”
投资的开路先锋。此类项目将刺激财富增
长，强化现有的投资机会。从长远来看，
大部分东南亚房地产市场都颇具吸引力，
其中印度尼西亚和菲律宾最为抢眼。存量
不足表明与当地合作伙伴共同开发项目将
成为进入市场的关键，机会主要集中在工
业和住宅物业
内容摘要
尽管中国政府实施严格的资本管控，中国在海外的房地产
投资依然不断攀升，2017年创下395亿美元（约人民币
2,570亿元）的历史新高，较2016年增长8%。同时，中国
在亚洲的房地产投资同比攀升34%，至125亿美元（约人
民币813亿元），主要集中于香港、日本和新加坡。2018
年，中国投资者对香港的投资兴趣可能会小幅降温，而对
写字楼和住宅市场已持续数年进入上升期（持续数年）的
新加坡的投资热情將持续高涨。新加坡仍是我们看好的亚
洲投资型物业市场之一
展望未来五年，在中国整体经济持续坚实和人民币保持强
劲的大背景下，中国的“一带一路”宏伟计划将推动中国
资本流向新兴的东南亚和南亚市场。面向中亚国家的大规
模投资亦将紧随其后。“一带一路”投资以国有集团主导
的大型基建项目为主。此类项目将有助于带动所在经济走
廊沿线城市和地区的经济增长，进一步强化现有的投资机
会
多数东南亚国家的房地产市场颇具吸引力，尤其是在具有
长期经济增长潜力印度尼西亚和开发机遇广阔的菲律宾
优质房地产存量不足表明，与当地合作伙伴共同开发项目
通常是进入市场的最有效策略。我们预计这些项目将以工
业和住宅物业为主
虽然一带一路项目也覆盖印度，且该国具有巨大的长期增
长潜力，但受政治因素影响，中国资本不太可能成为印度
经济的发展动力。巴基斯坦是一带一路基础设施投资的主
要受益者，但现在把这个国家视为主要的投资目的地还言
之尚早
中国对美国、欧洲和亚洲的房地产投资（十亿美元）
资料来源：Real Capital Analytics(规模超过1,000万美元的地产交易，包括地块交易)；高力国际估计
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美国欧洲亚洲
3中国一带一路 -龙腾亚洲| 2018年3月6 日 | 地产 | 高力国际
目录
目录 ........ 3
中国投资者的兴趣转向亚洲地产4
经济和政治因素导致投资者将目光转向海外
房地产市场 . 4
中国投资热点从美国转向欧亚 ........ 4
一带一路基建项目将进一步带动中国对
亚洲投资. 6
一带一路愿景 ......... 6
六个基础设施走廊 .. 7
东南亚和南亚：经济, 设施和房地产市场
... 9
新加坡 ........ 9
印度尼西亚 ........... 10
菲律宾 ...... 11
越南 ......... 13
泰国 ......... 14
缅甸 ......... 16
马来西亚 .. 16
印度 ......... 17
巴基斯坦 .. 18
4中国一带一路 -龙腾亚洲| 2018年3月6 日 | 地产 | 高力国际
中国投资者的兴趣
转向亚洲地产
经济和政治因素导致投资者将目光
转向海外房地产市场
中国在全球房地产市场的影响力日益提升。根据Real
Capital Analytics（RCA）- 广泛受认可的大型房地产交易
数据来源，中国在海外的房地产投资在2017年创下395
亿美元（约人民币2,570亿元）的历史新高。较2012年
和2016年分别增长七倍和8%
经济和政治因素刺激了中国投资者购买海外房地产资产的
兴趣。在2012年至2016年之间，中国的实际GDP增长
率从7.8％放缓至6.7％，2017年小幅回升至6.9％。在
此期间，中国企业在国内市场上面临着竞争激烈的商业环
境，并且难以寻觅具有吸引力的投资机会。一些企业会认
为购买海外资产是获得高回报率及具有吸引力的选择
也许更重要的是，中国积累了庞大的经常帐项目顺差，
2014年外汇储备达到了3.9万亿美元的峰值。此时中国
政府推行了“走出去”政策，旨在鼓励中国主权基金和国
有企业在资源、基础设施和离岸融资等领域扩大对外活
动。这一鼓励措施与人民币国际化政策有关，同时也是希
望通过在海外设立地区总部来提升中国企业的形象。此
外，此举也有利于释放一部分国内资金用于投资外国，以
减少国内股市和房地产市场的过度投机活动
中国重金投资海外的另一个因素是2014年至2016年期
间人民币走弱。我们认为，这个因素的重要性亦不容忽
视。在这三年的时间里，人民币兑美元汇率下跌12.8％
（反过来说，就是美元兑人民币汇率上涨了14.7％）。虽
然某个国家的货币疲软会导致购买海外资产变得更加昂
贵，但同时也会催生强烈的海外投资需求，因为该国的企
业会认为他们可以通过海外投资保持其资本的价值。我们
认为，由于中国企业在2014-2016年期间预期人民币将继
续贬值，因而选择大力投资美国资产
中国投资热点从美国转向欧亚
资本大量外流令中国政府感到担忧，因此从2016年末开
始对海外投资实行限制。正如我们所看到的那样，尽管实
施了各种控制措施，但在2017年期间，中国对海外房地
产资产的投资仍达到创纪录的395亿美元。但是，海外投
资的构成发生了变化。如下图1所示，根据RCA提供的
数据，2017年期间，中国对美国房地产资产的投资较
2016年下降64％，至59亿美元（约人民币384亿
元）。相反，中国对亚洲房地产资产的投资增长34％至
125亿美元（约人民币813亿元），而对欧洲投资则激增
336％至187亿美元。然而，对欧洲投资的暴涨源自于一
笔巨额交易：中国投资公司（CIC）以144亿美元（约人
民币937亿元）收购Logicor，该公司拥有庞大的物流物
业组合。在排除这笔交易的情况下，中国对欧房地产投资
与去年大致持平
我们认为，中国投资热点的转移体现了中国强劲的经济
2017年期间，中国实际GDP增速在多年后首次加速，但
2018年增速应该会放缓至6.4%。良性的经济增长和对于
金融稳定性担忧的下降带动人民币大幅反弹。自2017年
初以来，人民币兑美元已经上涨9.9%（美元兑人民币下
资料来源：资料来源：Real Capital Analytics(规模超过1,000万美元的地产交易，包括地块)；高力国际估计
图1：中国对美国、欧洲和亚洲房地产投资（十亿美元）
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