时代地产惠州项目发展战略 谨呈： 商业秘密声明 本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果本公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 01 目标 02 01 05 04 03 项目背景 假设的前提条件： 2006年一期销售，需要有资金回笼； 项目的容积率最高可做到2.5； 拆迁能顺利进行； 地块的范围在无坐标点的情况下，根据贵司提供的图纸来确定； 学校等的位置可变； 下面的报告内容是在以上的前提下来展开的 项目属性定位： 城市·新核心区·江景·大盘 占地约24万m2 容积率2.5（暂定） 总建筑面积近60万m2 西北面、东北面大面积宽阔的一线江景 项目目标探讨 我们的开发目标是什么？ 卖高价，最大利润 提升企业 品牌知名度 迅速回笼资金 销售速度快 本项目基于已知条件下的目标的理解 叫座 快进快出,迅速回笼资金,——短期目标 叫好 时代品牌的提升——目标达成后的结果 实现片区高价——利润最大化 持续旺销——长期目标 02 市场现状 02 01 05 04 03 确立项目的发展战略 现状1. 片区位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北 片区特征：四面环江，交通枢纽（依靠大桥与其他城市区域连接，城市交通的枢纽中心） 片区规划：以居住为核心，市政配套成熟，但市政投入力度不大，无明显利好规划举措 地处城市腹地，江景资源丰富，规划以居住为主，但政府投入力度不大 现状2. 东湖花园 荷兰水乡 新世界长湖苑 蓝波湾 东方威尼斯 大盘云集，但各自为战！ 东平片区的市场评价：江景好，大盘多，交通拥挤 东平供应特征： ——项目规模大/物业类型多样/面积区间集中 东平价格特征： ——单价差距大/总价跨度大/存在断层（60-80万） ——作为高档大盘，项目缺乏起势的有力支持平台（纯高档片区） 现状3. 惠州主流大盘均不乏景观资源。 当景观资源不能成为价格的绝对支撑，我们凭借什么在大盘竞争中脱颖而出？——项目的核心竞争力 项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼） 现状4. 市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,难以突破 惠州销售速度受消费者购买心态影响大：眼见为实意识/缓购意识（供应足不愁购买）/投资意识弱（固定资产的保值增值作用被忽视）； 已经受检验的销售速度促进因素：品牌/规模/形象/品质/产品等 大盘的启动策略是突破速度限制，实现短期目标的根本因素——项目的启动策略 项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者） 现状5. TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对价差不大 依靠稀缺，TOHO成为东平高价支撑（蓝波湾纯TH小区售价达5000元/平米） 惠州普通小高层与TH的价格比约为1：1.5，低于珠三角其他城市水平（深圳为1：2-7） 项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异） 现状6. 传统大盘产品以3房为主,主流面积在124-170之间，总价在30-60万之间；4房主流面积在170以上之间，总价在45-60万或97万之上； TOHO主流面积在210-300之间，总价在90-180万之间 180万 120万 100万 70万 50万 30万 100 150 250 200 300 总价 面积（平米） 350 3居集中区间 TOHO及大户型 4居 传统大盘的产品供应现状 4居。