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北京中广信世纪广场公寓营销策略报告118p小户型 金牌
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资料类型 公寓策划
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      资料简介
     
    谨呈:北京城乡贸易中心股份有限公司
    城乡世纪广场公寓营销报告
    中广信地产机构

    2012.2.24
    报告前提本报告的三大前提:

    城乡世纪广场整体定位高端,公寓产品为其中一部分,应保持与主体的统一性,同时又有其相对独立性

    开发商的品牌目标——城乡品牌的延续及提升

    本案公寓产品的特性——小户型、低总价本报告着力于解决以下五大问题
    小户型低总价的产品如何与项目整体高端的调性相统一?

    公寓产品作为与项目商业完全不同的物业类型,如何体现其相对独立性?是直接以现有项目案名进行包装推广还是另立二级案名?
    问题一:如何保持公寓产品与整体项目的统一性与相对独立性?区域内竞品项目他们的客户具有哪些特征?

    本案客户的主要分布及特征?
    问题二:我们的客户在哪?区域市场公寓放量大,竞争激烈,这使得我们不得不提升产品竞争力

    现有产品设计是否符合客户的需求?
    问题三:何种公寓产品更具备市场竞争力?目前市场能够接受的价格是怎样?能够实现怎样的销售速度?

    差异化的产品能够给本项目带来多大幅度的价格提升?

    售价与去化速度的关系?
    问题四:何种价格能够实现快/中/慢三种去化速度?市场上公寓项目众多,竞争激烈,本项目公寓产品的卖点是什么?

    相比竞品,本项目公寓有何劣势?如何去化解或弱化?

    本项目如何组织推售、进行推广?

    本项目如何进行展示?如何进行客户挖掘和客户维护?
    问题五:入市如何一炮而红?如何实现良好稳定销售?破题
    Q1:如何保持公寓产品与整体项目的统一性与相对独立性?品质统一:公寓产品在打造上保持较高标准,坚持低总价不低品质

    推广调性统一:公寓产品在推广上保持较高的项目调性

    公寓与商业良好互动,相互借势,相互依托
    统一性
    独立性
    独立案名:更能体现产品特色,在推广中便于运用

    推广独立:公寓产品在推广调性上与整体项目保持一致,但在具体推广执行中需体现产品特色
    Q2:我们的客户在哪?具有什么特征?项目客户主要由三部分构成,刚需自住客户、投资客户和办公客户,其中自住刚需客户是本案的绝对主力客群,投资客户是重要补充
    核心客户
    重要客户
    补充客户
    客户定位泛CBD区域
    地铁沿线
    亦庄区域
    客户定位置业目的:

    亦庄公寓产品客户多以自住为主,本项目小户型低总价的特性决定了绝大多数客户都属于刚需首置;

    置业首选因素排名:

    横向对比全北京公寓市场项目,亦庄区域首要的因素为:价格是第一要素

    对于亦庄内部的地缘客户对配套要求很高,地铁亦庄线开通后,对其他区域的客户的成交也有带动价值,更看重性价比与公共交通,同时,公寓产品不同于一般居住型产品,相比较而言公寓产品具有单价低、不限购及带精装等特点,可以极大的满足刚需客户对临时居所的需求。

    客户购房年龄:

    区域成交客户集中在20-40岁
    客户定位客户定位亦庄区域
    客户定位
    外阜客群房地产投资:

    房地产一直以来都作为投资客户的热门选择,主要由于房地产投资具有保值率较高,回报收益大等特点

    公寓市场投资客关注点:

    公寓市场投资客一般关注如下几点:不限购、项目发展前景、回报周期及回报收益率等几点

    客户关键词:

    投入成本低 发展潜力大回报周期短
    客户定位中小型商务办公客户的主要来源
    客户定位
    亦庄区域
    CBD区域
    旧宫区域客户主要分布区域:

    根据周边各竞品成交客户分布区域分析(林肯、力宝等),商住两用产品做办公用客户主要为地缘性客户(亦庄本地),由于亦庄区域的办公氛围比较浓厚所以同时还吸引了包括旧宫及泛CBD等地的客群。

    办公客户需求:

    购买商住产品进行办公用途的企业一般为中小型及创业型企业,这类客户一般资金量较少,产品方面较为关注面积区分及硬件设置等方面,并且其中还有一部分客户需求一种办公与居住兼备的产品。

    客户关键词:

    投入成本低 兼备办公居住较好的交通通达性
    客户定位。



     
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