文本描述
灌云西环路项目总体营销策略报告 本报告,解决的是在淡市的大环境下,产品既定,如何实现客户量的突破与超越现有市场环境下的营销目标的问题? 开盘旺销
长期畅销
避免滞销 项目离主城较远,客户对区域认知度较低
灌云市场并不乐观,面临市场超越与突破难题 目标 难题 这是一场营销的挑战
更是一个价值体现的过程 精密产品匹配,精确目标客群——客户定位角度 精准营销推广,精炼主题诉求——宣传推广角度 精析客户需求,精选营销事件——营销活动角度 精细客户管理,精实营销服务——品牌服务角度 项目需要
精准营销 项目属性解析 项目竞争策略 项目定位体系 项目客户策略 市场大势研判 1 2 3 4 5 项目营销策略 6 报告主体框架 // 1 项目属性解析 项目区位——大伊山旅游经济区 大伊山旅游经济区是政府大力发展重点区域
项目位于灌云县西外环以东,西环路西侧,处于大伊山旅游经济区。
区域功能定位:灌云县重要的城市区块,承担城市居住、娱乐、旅游、商贸、度假等多种功能。
区域发展方向:拥山抱水的城市公园、连云港旅圈的重要节点,苏北未来的休闲中心。 未来生态人文、高尚居住区 生态环境与人文氛围突出,但区域配套缺乏,人气不足 区域资源——大伊山 大伊山风景优美,人文质素优越,高尚生活区
占地5平方公里,自古就有“十里青山半入城”之美誉。
国家3A级景区,素有淮北平川第一神山之称。属泰山支脉,诞生于太古代,距今已有20亿年的历史。
距离老城中心有一定的距离,配套缺乏,交通不便,人气不足。 区域价值——发展利好 区域发展现状及未来价值
目前区域内大部分配套仍然处于规划中,基本生活配套稍显缺乏,生活不便。
与老城中心有一段距离,交通不便,客户心理门槛尚未排除。
但依赖大伊山优越的自然环境,深厚的历史文化底蕴,大伊山旅游经济区的高起点规划,未来将成为集生态、人文、商贸、旅游、居住等为一体的高尚居住区。
城市的发展经验告诉我们,随着经济区的发展,市政配套建设投入,城市人口导入,居住人气的提升,该区域居住价值将不断显现。 一个未来比现实更好的区域 项目本体——地块资源 20亿年历史的大伊山
——景观:“十里青山半入城”,国家3A级景区
——风水:“淮北第一神山”,800年历史石佛寺
大伊山高档居住区
——为政府大力开发的旅游经济区,高尚的人文质素
静静离尘,离城近近
——与城市中心的距离不近不远,生活恰到好处
——西临宁连高速公路,有一定噪音影响 老城
中心 高档居住区 大伊山 本案 用地面积:226亩,容积率:1.99
——项目规模适中,利于开发
物业形态:花园洋房、电梯洋房、高层、商业
——花园洋房、电梯洋房灌云稀缺
自身配套:3000㎡幼儿园
——解决市政配套的不完善
建筑风格:血统纯正高贵
——西班牙浪漫风情,灌云独有 项目本体——项目规划 项目属性总结 大伊山高尚居住氛围 & 生态人文 & 纯正西班牙花园洋房 // 2 市场大势研判 ——项目入市面临怎样的市场环境?
——在当前市场环境下,战略上需如何改变? 从政策层面看,在“限购、限贷、增加保障房供给”等一系列调控组合拳打出后,利空政策基本已经出完。
从市场的反映来看,调控的效果基本达到,房价涨幅已经明显回落,国家再出台更严厉调控政策的理由已不具备。
下一步的政策方向,将以稳定当前调控成绩,保证经济和社会平稳发展为目的。
因此,我们相信未来房地产政策,将逐渐由目前的强制性干预,向规范性引导方向过渡,限购令可能仍会存在一段时间,但政府会根据行业普遍情况进行调整,以保证行业稳定发展。2012年政策面以稳定当前调控成绩为主。。。。。。