洞天福地，名流逐梦 2010年9月1日 名流实业罗浮山亿元山庄营销策略第一次沟通 坦率讲，风火已经操作好几个全国范围内过亿的项目，有一些浅薄的经验。 但面对名流罗浮山的这个项目， 我们一面兴奋不已， 如果是1.5万亩的独栋社区，那该是何等的气概？ 亲眼见证中国顶尖的别墅作品诞生与2010 那该是何等的荣幸？ 另一面却异常谨慎，不断提醒自己：慎用经验 因为对于名流罗浮山这个项目来说 任何参照和先例都会让它自我设限 在成功经验和创新模式之间 我们只好“摸索前进” 小心翼翼的深思传统思维和思路 希望给本项目带来一些新的思考 这些思考也许并不完全准确 也可能并不完全符合各位之所好 对于风火而言有风险 但对项目来讲，却是一片赤诚的心。 引子。 “ 一切以业主的幸福感为归依。 做私宅面积大，要量身定做， 不仅仅要量尺寸，还要量心境。 ” 台湾知名设计师杨世杰 幸福的核心在于：有所为，有所爱，有所希翼 ——阿伦查莫斯 也许，在财富的道路上，你奔流不息， 一颗心被挫折磨砺得坚强不已， 也被成功包裹得水泄不通， 人性至柔软处，隐匿得连你自己都快找不到了。 你的生命早非“满足需求”的阶段， 更是到了“回溯梦想与信仰”的阶段。 何不来罗浮山？ 寻找来自于内心的宁静和充盈， 来自于生命从物质剥离而出的超然， 更来自于生命智慧沉淀和省思后的达观， 你又回到了你自己的身体， 你又与自然的山岚雾霭成为邻里， 你又让溪水、甘露重新滋养你的生命， 将现代化的通讯设施隔绝在外吧， 儒教你拿得起，佛说放得下、道说看得开， 无枉，无不枉，不过都是你回溯内心 “幸福秘境”的那条路。 懂得他们的心境， 才能读懂产品里面的深意。 回头说产品。 营销的核心是客户， 而抓住目标客户最重要的要对位他们的价值需求。 如何解决他们心理的购买障碍？ 本亿元豪宅支撑价值将遭遇 三条路障 据明面数据可考， 2000—2010年间市场上中国亿元别墅成交不过二位数。 本项目的3亿目标实现有难度。 1 2 顶级别墅的价值与城市价值息息相关。 它与城市的文化背景与经济基础密不可分。 需要扭转“惠州的亿元别墅”成“亿元别墅在惠州”。 珠三角经济圈（深圳、广州） 长三角经济圈（上海） 环渤海经济圈（北京） 上海紫园， 99号别墅“外滩印象” 世茂佘山庄园 华洲君庭 颐和原著 山上的别墅 售价10亿， 中国楼王。 2.05亿成交， 中国第一庄园。 21套，售价全部过亿， 城市别墅之最。 3600万—2个亿之间， 北京第一人文别墅。 1亿起，总共11栋， 北京第一亿元级别墅社区 3 现代别墅不太受欢迎，定制别墅操作难度大。 已成交过亿别墅只有紫园是现代别墅； 天麓一、二期成交客户不知道如何使用悬崖上的现代别墅。 除了企业会所，私人用感觉浪费。 天琴湾富春东方时代完全定制别墅也遭遇很多问题，现在走部分定 制路线； 山上的别墅号称最彻底，可以直接炸掉随便改建。 我们也需要一条可控的路子。 1项目定位上有效连接客户需求和营销需求； 2找到目标客户的难度大，营销创新必须考虑成本和风险 最核心的问题 以正确的项目定位找到对应的目标客户。。。。。。