CB Richard Ellis | Page 2 Client LogoGoes Here Client LogoGoes Here 社区商业的定义 社区商业目前尚无非常明确的定义，一般而言，可以根据成因分为两个大类，三种类型： 新里程四季花城，假日风景，城市花 园 华尔兹花园万科项目举例 及占总项目开发量的5%以上占总项目开发量5%以下占总项目开发量5%以下开发体量占比标 准 街区型独立型住宅配套型 高低中开发风险 3万方以上1万方内1万方内典型开发体量 高低中开发商自由度 在大型开发项目中，其商业开发量达 到较高比例的 或为大型住宅区域配套，由地产开发 商作为独立商业项目开发的 隶属于住宅项目的，仅以服务 住宅用户为主要目的的 由多个住宅项目组成的生活 居住区内，自发形成的一个 商铺相对集中的区域 概念区分 主动开发型和谐发展型 类比项 CB Richard Ellis | Page 3 Client LogoGoes Here Client LogoGoes Here 研究逻辑轨迹 社区商业 规律研究 需求目标 万科选定 产品研究 目前发展 阶段 发展历程 发展方式 基地分析 竞争分析 消费者研究 现有商业 研究 商圈研究 案例及标杆 研究 发展历程 业态组合 辐射范围 布局及规模 模型 模型优化 产品测试解 决 方 案 确 定 模型测试 未来发展 趋势 本次研究的逻辑顺序如下图所示 宏观产业环境微观项目研究 CB Richard Ellis | Page 4 Client LogoGoes Here Client LogoGoes Here 执行总结 初步研究/框架和思路 万科典型项目 研究 社区概况 住宅概况 商业概况 周边商圈环境 研究 竞争项目研究 需求研究 案例研究 瑞虹生活广场——大卖场 影响下的社区商业； 十尚坊——休闲餐饮街的 设置可能性； 联洋大拇指广场和联洋年 华——社区型购物中心及 其周边社区商业设置 商圈对社区商业 的影响程度 竞争项目只在一 定情况下影响社 区商业配置 从消费者/零售 商的不同角度 分析社区商业 的需求，并得 到部分可定量 数据支持 模型研究 实证研究 对比标杆型社区商业的成 功和经验； 发掘社区商业开发的规律 性因素及未来发展趋向； 定性和定量 研究 初步遴选 影响社区 商业发展 的若干因 素 CB Richard Ellis | Page 5 Client LogoGoes Here Client LogoGoes Here 执行总结 模型研究 寻找社区商业影响因素的可控点， 结合现有典型情况数理化研究结论 à通过社区规模/周边社区商业平均 租金获得项目开发体量和理想化业 态业种的配比 à核心方法为对区域消费力的研究 综合总结实证经验，提供大规模商 业设施开发的建议 对商业设施布局，建筑形态，建筑 外立面提供符合发展潮流的建议 定量研究定性研究 。。。。。。