易居视点土地饥渴症今年的土地市场，被业外人士使用频度最高的一个词恐怕就是“地王”了。或批评开发企业炒高地价、或责问政府为何放任地价上升、或抱怨高地价必定推高房价……我们不能回避今年土地市场的火爆以及地价高企的显示，然而站在市场研究的客观角度，我们更关注的并非地价本身，而是地价走高的原因以及企业如何化解高地价所引发的低利润的问题。土地饥渴症是“因”，高地价是“果” 价格由供求关系所决定，这是基本原理，房产市场、地产市场皆是如此。房地产市场是系统性的，保持价格的稳定核心在于系统的供求平衡。 从理论模型来看，土地储备规模、施工面积和存量供应三个数据指标保持各自的合理规模，土地新增供应、新开工规模、商品住宅新增供应、商品住宅成交四个指标保持阶段性的相近。这样整个房地产市场可以保持理想中的稳定和可持续，土地和房产价格保持平稳。 理想中的稳定和可持续在经济社会中是不可能实现的，而即便如此，稳定和平衡仍是努力的方向。 不过，回顾历史，我们就可以发现，房价、地价似乎始终都呈现出上升的态势，其根源正在于供求关系没有得到有效的平衡。 2004年开始，房地产的调控以“地根紧缩、银根紧缩”为主线，每年土地推出量（可建建筑面积）均不足1000万平方米，尤其是04、05、08年三个年份，土地规模畸少，与房产市场每年约1500万平方米的成交规模难以形成匹配。在此情形下，急剧消化着各企业的土地储备。 根据制造业的一般规律，企业一般会保有2、3个生产周期的项目储备，这是确保企业能够持续发展的基础。这样，按照房产1-1.5年的建设周期计算，企业持有自身2年开发规模的项目储备是较为合理的。根据规土局相关负责人最新的表示，上海“批而未用”的住宅用地约70多个房地产项目，合1077公顷。这个数字仅相当于上海全市一年的开发量，不难看出，多年来的土地供应不足，致使大多数上海房地产开发企业患上了“土地饥渴症”。由此，引发了一系列连带效应就是土地争夺、地价推高。历年上海商品住宅用地成交规模 单位：万平方米 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-8月商品住宅土地成交 （可建建筑面积） 1462 228.5 81.5 739.4 968.4 250 302.1数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统企业夺地，尚未失去理性 虽然，今年土地的溢价水平达到了相当的高度，但是，溢价率只是反映了成交价与起始价之间的关系，而从土地价格与当前市场房价之间的关系来看，今年开发企业争夺土地尚未失去理性。2007年的土地市场，可谓火爆异常，一个重要的标志是“面粉超过面包价”，这些地块至今仍陷在低利润或未开发的状态。而今年截止8月，上海还没有出现面粉贵过面包，只是“面粉接近面包价”。 在业内，对于“面粉接近面包价”最为担心的是这些企业能否保持项目赢利。易居分析，能否保持赢利重点在于这些企业是否有能力不造“面包”而是“蛋糕”。 创新的设计、优质的产品，可以创造更多的附加值，这是这些企业保持项目利润的途径。在上海，通过产品的打造来实现产品高溢价，已有不少鲜明的例子。比如，浦东星河湾，极品的选材、新颖的园林设计、精湛的制作工艺成为该项目最主要的特点，同时也是该项目能够比周边项目售价贵一倍的基石；又如，万科琥珀郡园，独特的房型设计使得业主的室内空间利用率上升了20%以上，这就为项目创造了20%以上的溢价；还有保利林语溪，在联排别墅的建筑密度下设计了独特的“独栋+双拼”的别墅产品，完全提升了产品的档次，创造了更高的附加值。这些例子都诠释了优质的产品可以为企业创造新的利润来源。目录 易居视点 。。。。。。