温沙雅舍国际度假村策划报告 Report recommendations BY TOSPUR 同策咨询 2011-02-18 2011年热播电视剧《宫》—— 古董店继承人洛晴川在订婚仪式上为了追一副被风吹走的清装美人图而跑至一神秘树林中，美人图到手的一刹那却脚下一空，跌入时空隧道并穿越到清朝…… ——电视收视率突破3%，最差也达到2.59% ——网络点击率平均每天达到110万次，不到1个月 时间内达到1.24亿次 一位要去旅游吴女士，登机前半小时还打开电脑看一下 成功关注点一： 成功关注点二： “许多梦想是我们无法实现的，通过穿越剧这种主题情节，观众能够跟着剧中的人物遨游古今，释放压力。” ————某作家 形成新的故事主题，颠覆常规 成功的炒作，助推主题形成主流 湖南卫视的收视率在全国排名前10，而且重视宣传，或者更直接点说：会炒作。 ————某导演 1 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 100公里。70分钟。10万方。1044套 关于项目的几组数据 项目区位 青岛远郊+平度远郊，“偏远”是项目的首感印象 本案 平度市 100公里 青岛主城区 青岛主城区——平度：100公里，约70分钟车程 平度主城区——本案：23.7公里，20分钟车程 平度通往项目地的道路、以及周边的田地情况 环境限制 项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳 均为乡镇生活配套，远离都市繁华，配套档次低，周边环境差 发展现状 远离房地产核心发展区， 为房地产开发“真空区” 市中心板块 九中板 块 开发区板 块 一中板 块 九中板块 依托于平度九中、西关中学等众多学校发展起来，学区房成为板块内项目唯一重要卖点 均价：约3600-3800元/平米 月均去化：30-40套 个案：金色荔园、紫云盛家等。 市中心板块 市中心，以旧村改造项目为主，配套成熟成为重要优势，新开发区域，多为待开发项目 均价：4100-4300元/平米。 月均去化：30-40套 个案：圣凯国际、财富新天地等。 一中板块 伴随一中拆迁最先发展起来的房地产板块，多为学区房 均价：约3800-4000元/平米 月均去化：20-30套 个案：圣水山庄、丽景园等 开发区板块 伴随城市开发东进兴起的房地产板块，市政府南移消息成为重要规划利好优势 均价：4000-4200元/平米。 月均去化：20-30套 个案：铂金府、水岸豪庭等。 发展历程 围绕中心，教育+规划为发展驱动，本案获益极有限 发展边缘 特征 卖点 月均去化 均价 回归中心 源起中心 行业水平 以多层为主，处房地产基础阶段，792套公寓尤其困难 圣水山庄实景图 金海花园实景图 产品档次 产品品质低，销售展示差，本案面临“粗放型” 环境 缺乏社区、产品、景观规划理念，仅仅在“造房子” 缺乏营销展示理念，展示中心档次低、品质差 销售特点 整体去化慢，月均约30套，本案面临“长周期”考验 代表性个案 奥园·水岸豪庭 市场去化 代表性个案 圣凯国际商务综合楼市场去化 整体量价 价格起点低，成长缓慢，为青岛的价格洼地区域 从2002年开始，平度商品房价格呈逐步走高态势，但是由于区域内向型特征导致该区域项目的成交价格仍然不高，目前整体价格在4000元/㎡左右。 从典型案例来看，项目的均价水平基本维持在3700-4100元/平米左右。。。。。。