南京新尧新城玉珑湾项目前期策划 南京丰通投资顾问有限公司 2012.4.7 第一章 序 写在前面 策略，激发需求的工作。 如何通过观点的导入去激发消费者的需求是我们之所长。 第一章 探索 第一节我们在哪里？ 我们处在新尧新城地理属性的 ——核心位置 关于新尧新城 新尧新城属于大城北的概念，原有经济、配套基础较好，当地居民多，购买力有支撑和保障。随着改造和升级换代，原有开发量小，需求尚未释放，潜在购买力大 关于新尧新城的思考 未来地铁7、8号线经过新尧新城，其中8号地铁延长线过江，直达六合机场 地铁未通前远离主城，目前靠区域内13条公交线通往市区，较为便利 新尧新城连接仙林、迈皋桥两大密集居住区，即将成为继过渡居住区为主流生活圈 周边产业支撑有限，住宅需求力量不足，区域产品类型单一、竞争能力偏弱，未来土地存量大，市场竞争不确定性强 第二节我们的战场 我们处在新尧新城市场属性的 ——任重道远 截止到4月08日为止，南京地区在售住宅项目共261个。 近一个月内，共有4个项目的销售价格出现上涨，4个项目的销售价格出现下跌，另有253个项目的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为14234元/平方米，近半年来持平。 南京市房价走势 栖霞区房价走势 截止到今年3月低，南京栖霞区区在售住宅项目平均价格为12190元/平方。项目周边楼盘房价走势 指标对比，项目周边市场价格升幅不大，整体低迷 项目周边楼盘产品一览表 指标对比，项目周边产品线单一，同质产品竞争明显 本案 新尧新城“造城”规划 居住覆盖277公顷 住宅开发面积可达400万平米 未来板块土地存量巨大 新尧新城规划有276.83万平米的住宅用地，占到整个新城规划用地的40%以上。根据南京市土地储备中心的出让计划，尧化门地区后期将还有大量的住宅土地供应，像后期陆续将出让解放村地块和新尧新城5、6地块等都是以住宅用地为主的地块；已公布上市地块约66万平米 新尧新城“造城”，可开发面积达400万 项目区域土地市场 截至今日，南京总体住宅可售套数为34987套 如以月均销售量来计算，现阶段去化最快的板块为下关，其次为浦口和雨花 而去化速度较慢的为城中、江宁板块，由于上市量较大，在无新增量情况下须消化周期超过一年。 栖霞板块由于上市量较大，去化较为缓慢，为日后销售增加难度 南京住宅可售量分析 整体市场低迷 销售策略转向“以价换市” 市场进入品牌之争、品质之争 板块供大于求，价格升幅不明显 板块存量大，销售速度一般，后期销售压力较大 关于项目市场的思考 所以就目前市场而言我们如何能脱颖而出？独树一帜！ 第三节我们的“份量” “高度精准提炼项目价值，并发现问题” ——项目资本 核心竞争力写真 用时间赚空间→ 核心区域，未来发展潜力巨大 用心态赚姿态→ 刚需量身定制，入住品质楼盘 用理性赚感性→ 大间距楼距、不变质环境 用价格赚价值→ 通膨之后，高而不贵的定价 用眼光赚前景→ 未来三条地铁交汇地段，绝版优势 我们核心竞争力所要面临四大问题 1. 对区域同质楼盘是取一种迎合、绕道、还是抗击的态度？ 2. 在什么情况下可以让我们项目生活更有价值？ 3. 在什么情况下可以让“刚需楼盘”变得比“高配置楼盘”更有价值？ 4. 在什么情况下可以让自己和竞争对手旗帜鲜明地区分？。。。。。。