锦州 宝地 威尼斯水城 项目 营销 执行 报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 目标 1 核心问题 2 4 项目本体分析 市场分析 客户分析 5 案例分析 6 区域属性界定 3 项目战略 7 8 营销策略及执行 9 目标 财务目标 威尼斯团购回款：6.665亿 剩余团购房销售额：0.9亿 商品房销售额：1.5亿 新增310亩别墅：1.922亿 合计：11亿元 销售量目标 首要目标：保证5000多套团购房的回款任务顺利完成，且剩余团购房销售300套。 次要目标：至少销售120套商品房，包括B区77套无敌海景，24套一线，美式豪宅15套，企业会所3套。(另加新增310亩别墅项目中的129套) 目标 1 核心问题 2 4 项目本体分析 市场分析 客户分析 5 案例分析 6 区域属性界定 3 项目战略 7 8 营销策略及执行 9 内部 中央不断发文表示调控楼市的决心不动摇； 消费者持续观望，全国楼市成交惨淡， 市民普遍对锦州市政府开发龙栖湾新区的执行力度存疑，担心世园会后新区发展乏力； 项目处于远郊，目前除了描绘发展规划，什么也没有！ 项目没有售楼部； 没有推广宣传； 没有营销展示； 在市场上没有任何声音； 团购客户对市场的不确定性； 团购房已经消化了大量的锦州客； 外地客量不足。 外部 如何理解核心问题 项目营销核心问题 目标 1 核心问题 2 4 项目本体分析 市场分析 客户分析 5 案例分析 6 区域属性界定 3 项目战略 7 8 营销策略及执行 9 城市发展 今年来锦州GDP稳步上升，2010年首超千亿大关，这个瞄准建设辽宁沿海第二大城市目标的滨海城市已经翻身跃上一个崭新平台，谋求更高、更快地发展。 五点一线经济带对锦州的的重要意义 把锦州打造为特大城市。打造以电子工业为主导的产业集群，发展石油化工、制造业、能源等临港产业，加快建设国家石油储备基地，打造带动力强、辐射面广的物流园区。以世园会为重点，深入实施沿海突破战略。 “五点”即：辽宁沿海岸线上的大连长兴岛临港工业区、辽宁（营口）沿海产业基地、辽西锦州湾沿海经济区（包括锦州西海工业区和葫芦岛北港工业区）、丹东临港产业园区、大连花园口工业园区等五个重点区域。 “一线”即：辽宁将建设1443公里的滨海路。通过打造沿海公路网，连接沿黄海和渤海的“五点”。2011年锦州GDP首破千亿大关。 五点一线经济带的启动将加快带动锦州由传统工业城市向沿海港口城市的转变步伐。 城市发展 方向 城 市 向 2009年7月1日，《辽宁沿海经济带发展规划》通过国务院常务会议，上升为国家战略。 锦 州 腾 飞 湾 2008年6月5日，辽宁省政府下发《辽宁省人民政府关于同意将锦州市娘娘宫临港产业区和凌海大有临海经济产业区纳入省“五点一线”沿海经济带重点支持区域的批复》(辽政[2008]97号)正式将锦州市娘娘宫临港产业区纳入省“五点一线”沿海经济带重点支持区域，并明确指出产业区规划面积103平方公里，享受省“五点一线”部分优惠政策。 2009年8月，经锦州市机构编制委员会批准，锦州市娘娘宫临港产业区管理委员会正式成立。2010年3月10日，经省政府批准,锦州娘娘宫临港产业区正式更名为锦州龙栖湾新区。城南之后，锦州将会一路向湾，成为沿海岸线发展滨海区域。。。。。。。