瑞安解放路项目 区域竞争环境及发展定位报告（住宅)我们对本项目目标的理解 城北首个城市综合体的诞生，全面提升城北区域价值 瑞安品牌在成都的再次升华 项目住宅实现轰动热销，迅速完成资金回笼 瑞安集团创立于香港，至今已发展成为一个多元化的集团，瑞安房地产(股票代号272) 为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，曾成功开发了“上海新天地”等品牌项目，公司在成都的首个项目——汇通大厦已经进入实质性的开发。 项目净地约87亩，总建筑面积为30余万㎡，其中商业近10万余㎡，包括写字楼和近5万㎡的集中式商业。 作为瑞安集团在成都的首个综合体项目，住宅部分的轰动热销是近期内的首个目标。 实现目标的关键提升区域认知，使该项目生在城北，跳出城北在保证高品质的前提下，实现住宅部分的快速销售，回笼资金规避项目土地成本过高导致的成本风险，跳出区域周边价格竞争，实现项目价值的最大提升 实现目标所需的工作流程及思路思考路径工作流程 基 础 研 究 城北市场研究 项目本体研究 区域住宅格局研究 区域标杆项目研究 区域客群研究 城市综合体项目研究 基 础 研 究 ——城北市场研究 本项目位于城北二环、解放路交汇处 成都城北片区是传统的批发、物流基地，商贾云集。但是由于早期缺乏统一的规划和管理，区域目前属于成都目前四大片区中发展较弱的区域，房地产开发尚处于价值洼地。 城北商品住宅市场近期供需走势 目前城北商品住宅市场供应相对不足、需求旺盛，存量住宅得以大量消化，供销缺口较大，存在市场机会。 数据来源：成都市房管局 2009年1-5月城北商品住宅供应体量明显小于成交体量，在供应面积同比有所减少的同时，成交面积却大幅增长。此外，成交面积在主城区整体市场中所占的比重也明显高于供应面积所占比重。 城北商品住宅市场竞争格局 城北片区规划研究 城北片区规划研究——成都（地铁）城北商贸城 成都城北地铁包括商务新城主要青龙场、双水碾等辖区的城北新城和红花堰地铁CBD两大部分，将依托成都地铁一号线车站、川陕路改造等重大工程建设，让处于城北新城的双水碾、青龙场辖区发生质的变化，消除与市区的肠梗阻。 同时，在大件路、升仙湖以南，小沙河以北的双水碾片区或将形成一个面积约2.5平方公里的成都城北地铁商务新城的核心区——成都地铁首席休闲商务中心。 城北地铁商务新城将依托“成都地铁首席休闲商务中心”等打造城北副中心“金府路经济带”和荷花池商圈以及“后勤服务基地”，形成集餐饮休闲、文化娱乐、高档商务于一体的特色新城，届时，这一片区也将成为商贾云集、生态小区密布的新城北副中心。本案恰好背靠城北商贸城，处于中心城区和城北商贸城无缝对接的关键位置。 城北片区规划研究——专业市场外迁 专业市场搬迁将腾出三环内土地2300亩左右.区域未来发展潜力巨大。 城北住宅发展规划 城北的整体”变脸”将提升城北区域价值,全面提升区域的整体认知。 城北土地市场供需 2007年区域内土地交易最为活跃，2008年－2009年5月区域土地市场完全沉寂。 从公开土地市场看，2006年和2007年供应土地均为6宗，但2006年只成交了3宗地、95亩，而2007年则全部成交，2008年－2009年5月区域内一直没有土地交易。。。。。。。