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北大光华_中国公募REITs发展研究_投资者的视角_2018.10_51页

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文本描述
中国公募REITs发展研究—投资者的视角 1 摘要:REITs对于一、二级投资者、机构与个人投资者都具 有重要的意义。从全球REITs市场的发展经验看,REITs是高收 益风险比、具有分散化价值、流动性良好的金融资产。对于绝大 部分地区,REITs市场至少表现为弱信息有效。REITs价格在短 期内受股票市场波动的影响较大,而从长期看与不动产价格之间 关联紧密。REITs市场的价格变动领先于不动产市场,可以成为 不动产市场价格的“锚”。中国类REITs市场是以债务属性为主体, 面向机构投资者的市场。为了建设一个健康、高效的公募REITs 市场,我们建议:应增加REITs产品透明度,强化REITs的信息 披露,建立合理的交易机制,在REITs市场健全基于持有期限的 股息征税差异化制度,鼓励长期投资和价值投资。 我们在REITs系列研究报告中指出,REITs是中国金融服务 供给侧改革的重要抓手。REITs作为一种高比例分红、高收益风 险比的长期投资工具,是高质量的、成熟的、具有普惠性的金融 产品,为居民财产性收入提供了新的大类资产。根据我们的研究 01 2018.10 1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组,课题组成员包括:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、 李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人:张峥、刘俏、周芊、李文峥、李尚宸。 特别感谢闫云松博士作为学术顾问对本文提供的建议。结果,中国公募REITs市场规模未来可达4万亿至12万亿元, 发展空间极为广阔。 对于任何一种金融产品,只有能够长期、稳定地为广大投资 者创造价值,才可能实现自身的繁荣和发展,乃至实现其对于社 会经济发展的推动作用。一方面,从投资者的视角审视REITs, 衡量REITs这一大类对于各类投资者的价值,有助于明确REITs 广阔的发展前景,推动REITs尽快出台;另一方面,从投资者的 角度审视REITs,聚焦投资者在REITs投资中关心的核心问题, 有助于更好地建设REITs相关制度,创造一个真正能为投资者创 造价值的REITs市场。 中国公募REITs市场的推出对于各类投资者均极具意义。金 融资产的收益、风险和流动性是投资者进行投资决策的核心要 素,基于我们对全球REITs市场收益、风险和流动性的研究,说 明REITs是具有高收益风险比、具有组合分散化价值、流动性良 好的长期投资工具。我们汇总和分析了REITs市场的价格发现能 力和信息有效性的相关研究,说明REITs是一个至少满足弱信息 有效条件的市场,长期的价格表现与不动产市场之间具有一定 的关联。基于对中国类REITs市场的分析,我们认为,中国公募 022018.1003燨2018.10REITs市场建设,应通过提升产品透明度、完善信息披露、完善 交易和税收机制、加大投资者教育等方式,提升未来中国REITs 市场的有效性。一、中国公募REITs的推出对于投资者的意义 大类资产,是指具有某种类似性质的一类可投资金融资产。 常见的大类资产包括现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大 宗商品、不动产及实物类投资等。其中,不动产是十分重要的一 类大类资产,基础资产包括土地、附着在土地上的建筑物和基础 设施等。相比于其他大类资产,不动产具有固定性、耐久性、独 特性、长期稀缺性等特点,赋予其独特的投资价值。据相关研究, 在全球的市场投资组合中,不动产这一大类资产的市值占比达到 5%2 。不动产投资信托基金(REITs),是对不动产这一大类资 产进行投资的重要形式。REITs通过发行收益凭证汇集多数投资 者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投 资综合收益,按比例分配给投资者。 在金融市场中,按投资主体的性质区分,可将投资者分为机 构投资者和个人投资者:机构投资者是在金融市场进行投资活动 2DOESWIJK R, LAM T, SWINKELS L. THE GLOBAL MULTI-ASSET MARKET PORTFOLIO, 1959-2012: [J].FINANCIAL ANALYSTS JOURNAL, 2014, 70(4):9-9. 。。。。。。