目录 第第第第7777章章章章开发策略和项目定位开发策略和项目定位开发策略和项目定位开发策略和项目定位........55555555 7.1开发策略...........55 7.2项目定位58 7.3营销策略.62 7.4.开发计划62 第第第第8888章章章章工程项目规划建设方案工程项目规划建设方案工程项目规划建设方案工程项目规划建设方案....63636363 8.1项目规划方案....63 8.2功能分区规划....63 8.3经济指标64 第第第第9999章章章章组织机构及项目管理组织机构及项目管理组织机构及项目管理组织机构及项目管理66666666 9.1组织机构.66 9.2项目管理.67 第第第第10101010章章章章招标方案招标方案招标方案招标方案........68686868 10.1招标内容...........68 10.2招标组织形式...68 10.3招标方式...........68 第第第第11111111章章章章项目实施进度项目实施进度项目实施进度项目实施进度69696969 第第第第12121212章章章章项目经济效益研究项目经济效益研究项目经济效益研究项目经济效益研究........69696969 12.1项目财务分析依据........69 12.2 项目功能规划指标 ........70 12.3 项目投资估算—总投资 ...........71 12.4 财务费用 ...........72 12.5 资金筹措 ...........72 第第第第13131313章章章章经济效益评价经济效益评价经济效益评价经济效益评价73737373 13.1销售型物业销售利润测算（公寓部分）......73 13.2经营性物业经营年净收益测算..........74 13.3经济效益评价..77 13.4敏感性分析........79 13.5结论与建议......81 第9章组织机构及项目管理 3第第第第2222章章章章投资环境研究投资环境研究投资环境研究投资环境研究 2.12.12.12.1城市投资环境城市投资环境城市投资环境城市投资环境 2.1.12.1.12.1.12.1.1深圳深圳深圳深圳概述概述概述概述 深圳市，又称为“鹏城”，位于珠江三角洲东岸，隶属广东省，是中国 第一个经济特区，是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，中国与世 界交往的主要门户之一，是世界上发展最快、中国经济最发达城市之一，是 中国南方重要的高新技术研发和制造基地，同时是世界第四大集装箱港口， 中国第四大航空港，中国第四大商业城市。 2.1.22.1.22.1.22.1.2经济环境经济环境经济环境经济环境 2011年深圳GDP总量为1.1万亿元， 位于全国城市（包括直辖市、地级市、 副省级城市、不算港澳台）第四位，介 于广州和苏州之间。GDP连续五年高增 长，年均增长10%以上今年来有所放慢。 深圳是全国第四大城市。2010年， 伦敦金融城公布的全球金融中心指数（GlobalFinancialCentresIndex) 显示，深圳是全球排名第九的金融中心。深圳银行、证券、保险业机构密度、 外资金融机构数量以及从业人员比例均居全国前列。 深圳是全国最具活力的城市，国家创新型城市。2010年11月30日， 美国布鲁金斯学会和伦敦政治经济学院联合发布全球城市经济活力报告，根 据城市人均收入和就业增长情况对全球150座大城市的经济活力进行排名， 结果显示，深圳的经济活力排名全球第二，中国第一。 第9章组织机构及项目管理 4深圳是全国最富有的城市，人均GDP、人均可支配收入连续多年领跑一 线城市。2.1.32.1.32.1.32.1.3商业环境商业环境商业环境商业环境 深圳比临港澳等世界一流的商业城市，是我国四大商业中心之一。2010 年，深圳在全国主要十大商业城市社会 消费品零售额在北京、上海、广州之后 排名第四；全年社会消费品零售总额突 破3000.76亿元，比上年增长17.2%。 其中以汽车、通讯、服装、食品、文化 创意、珠宝六大行业为主。 2.1.2.1.2.1.2.1.4444社会与文化环境社会与文化环境社会与文化环境社会与文化环境 数据显示,截至2010年5月18日,深圳市累计登记的流动人口为 1200.55万人,加上现有的246万常住人口,深圳目前总人数为1446.55万, 其中流动人口占到了总人口的82%。深圳的原住居民主要是客家人，占原住 居民的70%。改革开放之后，大量的移民涌入深圳，深圳的移民来自全国各 地，所以普通话成为最通用的语言，而客家话、潮州话、白话是主要本地语。 深圳是客家人的主要聚居地，目前，深圳原住和长住着客家人达450万，是 深圳市最主要的人群。 深圳拥有完备的公益文化设施，文艺活动精彩纷呈，拥有24个市级主第9章组织机构及项目管理 5 要文化设施，10个文艺家协会，19个专业艺术团体，3000多人的文艺工作 者队伍，塑造了“大剧院艺术节”、“国际水墨画双年展”、“国际双年钢 琴比赛”、“中外艺术精品演出季”等文化节庆品牌，是著名的“图书馆之 城”、“钢琴之城”、“设计之都”及动漫产业基地。 2.1.2.1.2.1.2.1.5555城市战略规划城市战略规划城市战略规划城市战略规划 根据《珠三角城市发展纲要》和《深圳市城市总体规划（2010－2020 年）》、《深圳市2030发展战略》中提出，深圳是我国的经济特区，全国性经 济中心城市和国家创新型城市，在发展中依托华南，立足珠江三角洲，加强 深港合作，共同构建世界级都市区。 《总体规划》还明确了的主要城市职能是： 1、国家综合配套改革试验区，实践自主创新和循环经济科学发展模式 的示范区。 2、国家支持香港繁荣稳定的服务基地，在“一国两制”框架下与香港 共同发展的国际性金融、贸易和航运中心。 3、国家高新技术产业基地和文化产业基地。 4、国家重要的综合交通枢纽和边境口岸。 5、改革开放与制度创新的先行者； 6、自主创新和产业转型的排头兵； 7、深港交流和区域合作的推动者； 8、中国参与全球竞争的领跑者。 深圳将以福田-罗湖中心和前海中心为核心，发展龙岗中心、盐田中心、 龙华新城、坪山新城、光明新城、大运城、航空城和大鹏半岛，形成“双中 心八组团”的轴带组团结构。 。。。。。。