沈阳中铁盛丰置业 【人杰湖项目】 营销策略提案 提案号:ZT-RJH-090330-01 ——玛斯蓝德地产运营机构—— 开局 残 局 困 局 迷 局 破局 布局 结局 开局 中铁开局东北 经济危机的大潮下，全国房地产市场低迷紧缩的形势下， 中铁置业毅然进军东北，落户沈阳沈北。 中铁开局东北 中铁集团一直用建筑影响中国， 本案的营销战役是中铁置业集团进军东北的首场战役， 本案的品牌树立也是中铁置业集团在全东北树立中铁企业形象的重中之重。 中铁落户沈北， 首先将面临怎样的一个局， 目前将要打开怎样的一个局面？ 中铁开局东北 世上没有绝对的完美， 每一次对完美的追求都要面临一次新生， 每一次新生又不得不面临一个残局， 中铁开局东北，首先要面对就是一个残局。 残局 残缺的局——配套残缺 沈北的未来，前景无限，但目前地块周边的配套资源确实不够完善。 残局 残缺的局——市场残缺 包括碧桂园、太湖国际花园在内等几个项目在开发，但目前的区域住宅市场并不成熟。 残局 残缺的局——产品残缺 产品类型同质化、单一化严重。而且多为中低档类的普通住宅产品。 残局 残缺的局 一个才刚刚开始发展的区域市场； 一个缺少领头羊产品的区域市场； 一个缺少有影响力产品的区域市场； 一个主动的多层市场，被动的高层市场； 这是一个残缺的局， 也可能是本案开发的机会。 残局 无疑： 这个区域市场， 已经是一个同质化的产品市场， 已经是一个不折不扣的价格市场 残酷的局 这种同质化、单一化产品构成的区域市场， 已经无奈的必须要用价格杠杆来撬动市场， 战役还没有打响，首先想到的就是困局， 战役还没有打响，首先就要面对如此的困局。 这不能不称为是一次挑战， 战斗打响后，既要突破困局，又要占领对手阵地， 不可谓不艰难。 困局 区域价值：沈北区域，第四个国家级开发区，区域前景可谓价值无限； 板块价值：道义大学城板块，东北最大的大学校园聚集区，无论是从文化角度还是从商业升值角度看，板块价值都很大； 产品价值：60-90平方米的多层产品，50-100平方米的高层产品，属于成熟经济实用型产品，产品价值也很大。 价格困局：价值与价格矛盾之困局困局 为什么： 区域销售均价停留在3400元的低价位无法提升？ 为什么： 区域销售行为主要依靠价格来驱动？ 价格困局：价值与价格矛盾之困局为什么： 产品的综合价值不低，却只能以低价位销售，而且销售去化速度还如此的慢？ 困局 未来： “五纵五横”路网体系、地铁二号线、轻轨、华强迪士尼、华尔森商业广场、赛马场、高尔夫…… 配套困局：未来与现实矛盾之困局困局 配套困局：未来与现实矛盾之困局现实： 只有3条公交线路经过本项目； 依靠正良区域的低端配套，生活配套远远不够； 自然资源仍然相对匮乏，蒲河已基本上与“水沟”、“水渠”画上等号。 蒲河实景 人杰湖实景 困局 现在的配套现状，是消费者亲身就能感受到的， 未来的配套资源，多数都在规划图上， 如果目前阶段开始销售产品，这种未来与现实之间的配套差距，是本案必须要面对的现实。 本案的销售，如何借势未来资源，如何突破配套现状，是摆在目前又一大困局。 配套困局：未来与现实矛盾之困局困局 依托沈北大学城，区域文化气氛浓厚。 文化学区，但周边项目多为中低档楼盘，周边居住人群也多为市内中低端客户及部分外乡人。 这种反差与矛盾，确实需要我们认真思考。 客户困局：文化与层次矛盾之困局。。。。。。