房地产营销研究月报gaotongchina 2北京5月20多个新盘入市——定价无明显下降 135月上海楼市预开39盘——环比升近四成 135月天津入市楼盘增多——更大力度优惠将推出 13深圳开发商“刚需”争夺战升级 14杭州丁桥板块楼盘均价破万 14苏州楼市5月32家楼盘推新——刚需为主 144月青岛降价换量楼盘达30余家 14济南4月楼市成交延续回暖趋势 15佳兆业5月将推百亿刚需房源 15世茂地产多地启动价格战——部分楼盘跌回3年前 15周大福与恒大广州合作项目低调开售 16重庆龙湖紫云台319套别墅开盘售罄 16上海华润新江湾九里开盘大幅促销受认可 16【典型项目营销研究】 16 快速营销——烟台龙湖葡醍海湾 16【房企营销策略研究】 23 短信营销技术要点 23楼盘短信汇总借鉴 29房地产营销研究月报gaotongchina 3【房地产销售相关政策】 4月份房地产相关政策汇总政策摘要 按揭9折是当前银行 底限 多家银行房贷业务部门相关负责人均表示，事实上9折 是银行的底限。 当前，5年期以上房贷基准利率是7.05%，8.5折后就 是5.99%。而现在5年以上整存整取存款利率是5.5%， 考虑到通胀率，9折房贷银行已经没有盈利空间。 北京放松预售资金监 管 《北京市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见 稿）：新增加开发商提取预付款增加2次。同时，资金 监管不再涉及经济适用房项目。 北京新批别墅遇阻— —容积率须大于1.0 北京市提出新的供地计划中对于容积率提出了特别的 限制要求，尤其是重申容积率不得低于1.0的政策，导 致很多在批的别墅项目被卡。 深圳探讨推出豪宅税深圳市规土委发布的《深圳市住房建设规划2012年度 实施计划》提出，对别墅、复式、大户型等商品住房， 推进交易和保有环节的税收改革。 南昌提高住房公积金 贷款限额 对在市城区购房的，贷款最高限额调整为50万元；对 购买普通住房的双职工缴存户，调整至60万元。 武汉放宽公积金贷款 额度 购买首套住房，且住房面积不超过90平方米，额度上 限上升至80%，最高不超过60万元。 海南未来五年将放宽 落户条件 海南未来五年要放宽中小城市和城镇落户条件，深化户 籍制度改革，放宽中小城市和城镇落户条件。 南昌居住证买房享受 本地户口待遇 5月起在南昌买房虽然不再与落户挂钩，但买房后可办 理居住证，“其性质相当于户口，享受本地户口待遇。” 哈尔滨市放宽落户政 策、简化流程 哈尔滨市公安局对《哈尔滨市现行落户政策》进行了重 新调整，放宽了落户政策，简化程序和手续。 中山市新房价标准 “低调托市” 中山市住房平均交易价格将执行新标准，城区为7696 元/平方米、镇区为6290元/平方米(按套内面积计算)。 据此，中山部分商品房的成交契税将由3%降至1.5%。 沈阳提高区域普通住一级区域由原来8290元/平方米调整为9470元/平方 房地产营销研究月报gaotongchina 4房价格标准米，二级区域由原来6720元/平方米调整为7810元/ 平方米。精装修商品住房，在普通住房价格标准基础上， 由原来的每平方米向上浮动500元调整至每平方米向 上浮动1000元。 宁波推行商品房预告 登记制度 在老三区、宁波国家高新区范围内全面推行商品房预告 登记制度：以有效防止类似“一房二卖、一房多卖”的 房产纠纷案例的发生。 太原市规范房地产销 售市场将对城区范围内所有在售、待售项目进行“拉网式”排 查，建立项目数据库。对全市所有已发放预售许可的项 目进行详细检查，重点检查其产权证办理情况。 来源：高通智库（返回目录） 未来供应扭曲可引导置业者预期改变当前房屋库存仍在增加，尽管幅度不大，但足以让市场预期房价还会有20%以内的 降幅。房地产正处于“弱平衡”状态，但从长期看，商品住宅的供应将呈现继续收缩态 势。 一季度，全国房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年 回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点；其中住宅新开工面积下降5.2%， 上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。 房企拿地意愿下降短期难改变。房企的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已 经回落。这种预期与房企融资状况相关。对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没 有极度恶化。77%的开发商认为未来3个月中央不会改变房地产政策。对于调控放松的 形式，开发商希望首先是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率，再次是允许信托公 司给开发商的信托贷款展期，此外，还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用 作保障房。 国土部皆表态，房企拿地意愿下降稳供应难度加大。国土部在部署今年房地产用地 供应和监管工作时强调，从2011年以来房地产用地供应的态势看，土地市场运行逐步 趋稳、景气下行。各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难：房地产企业拿地 意愿下降，稳定供应的难度进一步增大。 各主要城市的情况也是如此——一季度上海商品房新开工面积负增长，1-3月，上 海市房地产开发投资471.81亿元，同比增长0.7%，远低于2011年1-3月的11.3%。 其中，住宅开发投资下降18.2%，至88.26亿元。1-3月上海市商品房新开工面积783.28 万平方米，同比下降19.8%。其中，商品住宅新开工面积508.95万平方米，同比下降 24.8%。这是上海市商品房新开工面积自2009年底以来首次出现同比负增长。 深圳则是住宅用地连续四个月零成交。第一季度，深圳无一块住宅用地成交。截至 目前，深圳已经连续4个月居住用地出让为空白。（返回目录） 房地产营销研究月报gaotongchina 5通胀和负利息环境使房地产投资价值未弱化应对宏观经济下行局面，中国人民银行相关负责人日前表示，下一步将灵活调节银 行体系流动性。综合考虑外汇占款流入、市场资金需求变动、短期特殊因素平滑等情况， 合理采取有针对性的流动性管理操作。如通过适时加大逆回购操作力度、下调存款准备 金率、央票到期释放流动性等多种方式，稳步增加流动性供应。 同时，国内早前超发造成的市场流动性存量，以及国际流动性进一步加强局面，使 内地的通胀压力呈现长期化趋势。 中国社科院2012年春季报告预测，短期通胀压力将明显减轻，但物价上涨的中长 期因素没有根本消除，反通胀仍具有长期性。 报告认为，全球流动性仍然宽松，美欧都将继续实施宽松货币政策；新兴经济体因 外部需求下降和通胀压力减轻，将在一定程度上放松货币。宽松流动性、地缘政治动荡 等因素影响持续存在，大宗商品价格还将高位运行。同时，中国经济发展正处在成本上 升阶段，劳动力成本、资源和农产品价格的上涨都具有长期性特点。 针对当前的通胀发展形势，以及负利息环境，在民间投资渠道未出现本质格局变化 下，房地产抗通胀的投资价值，从中长期看仍较为明确。（返回目录） 短期内开发贷紧缩促使楼市促销升级建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定 “分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款；开发贷占对公贷款比例超过15%的一级 分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。” 建设银行内部人士证实，总行要求各分行暂停对小型房地产企业的开发贷，而把更 多的资源放在大型房企和优质房地产项目上。其指出，这不是政策性的规定动作，而是 银行内部的调整，旨在调配资源投向。 4月中旬以来，至少有中国银行、中国农业银行、中国民生银行、华夏银行、兴业 银行这5家银行，也在内部叫停了房地产开发贷。 房企短期的生存难度在加大——在市场调整风险下，商业银行收缩开发贷款成加剧 态势，而信托机构当前的房地产业务更多在关注早期合作项目的流动性风险。 房地产资金链压力和风险更加清晰——“2011年房企围着信托、基金转，2012年 信托、基金围着房企转“。从行业资金来源流动性注入的角度，无疑预期是悲观的。 基于春节前后长周期蓄客，首套置业政策支持和房企的强销举措，使3月楼市成交 出现回暖，为四五月项目消除观望情绪延续销售形势提供了市场氛围。也促使当前更多 房企，在为实现“红五月“积极筹备。 在二季度行业资金萎缩态势明确下，未来2-3个月房企资金来源的核心将转向市场 销售回款。可以预见，如果当前房调政策继续持续，今年5、6月份将是促销的深水区。 目前，多数房企的入市新盘，聚焦在首次置业和首改需求的产品供应，“快去化“策 略，基本是微利和无利定价策略——2012年“小亏即是赚”的定位。（返回目录） 。。。。。。