房地产投资分析 主讲：张晓鹏 本课教学及拓展目标 教学目标 理解房地产投资分析的基本内容； 掌握市场、环境、估算、财务、风险等分析方法； 可行 不可行 房地产项目简单流程 第1章 房地产基础知识（概念） 关于房地产的名称 不动产：中国 物业：香港 Real Estate：英国 Real Property：美国 房地产基础知识（概念） 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； 其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。 房地产基础知识（概念） 房地产基础知识（概念） 实物、权益、区位 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； 地役权：是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利. 典权：是指支付典价而占有他人不动产并取得使用收益的权利.典权人、出典人、典物. 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面； 房地产基础知识（概念） 房地产的类型 居住物业：自住、投资 商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。 工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等 特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等 房地产基础知识（概念） 房地产的特征 固定性：流通的只是使用价值； 单一性：世界上没有两件完全相同的房地产； 稳定性：不可移动性； 保值性：土地稀缺,随时间不断增值； 累计性：社会财富庞大容器。 房地产基础知识（概念） 房地产的作用 房地产基础知识（概念） 房地产业 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业 投资开发业； 房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业。 房地产基础知识（概念） 房地产市场的分级 指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场； 二级市场—— 一级市场—— 指土地使用权出让，或批租的市场 房地产基础知识（概念） 我国土地所有权 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 房地产基础知识（概念） 我国土地使用权出让方式及年限 国有土地使用权 出让方式 招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式 国有土地使用权 出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年。。。。。。