文本描述
报告撰写前提 本报告中所有的营销动作已经由项目组会同陈董、王总与发展商进行沟通并达成一致意见,本次评审仅作为统一思路并推动相关公司后续工作之用。 版权声明
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星河丹堤营销执行报告 谨呈:星河地产公司 项目概况 项目指标:
总用地面积:200322平方米
总建筑面积:360580平方米
总住宅面积:358780平方米
容积率:1.8
建筑密度:24%
优势亮点:
9万平米天然湖、郊野公园、
专利产品、城市距离
不利影响:
南坪快速噪音、山湖林海影响、
梅林关口交通杂乱 开发节奏 开发节奏:
A、C区B区E区 F区D区
一期(A、C区)情况:
容积率:约0.6;户均面积:252平方米 分期开发的大盘 自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位,实际存款到
帐162位;(数据截止日3月21日) 客户语录:
其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关,那座山是个障碍,
无形中就把关内和关外给隔开了;
这里的山显的太秃了,前面只有荔枝树,体现不了原生态了;
星河丹堤和丰泽湖山庄在一起,会不会很乱啊,那么多人;
如果价格不是问题,其它都不是问题。
就这地方还能卖到两万啊?
第五园才一万多,你们这里不会太贵吧? 客户情况 市场状况 从产品可替代性看:
推售同期将面临“圣莫丽斯”、“尖岗山”及“香蜜湖1号大平面等大盘的直面竞争。
突破竞争的主要手段——建立项目差异化的高端形象。 目标
目标下的问题
解决问题的方法
策略分解与执行
营销费用预算
报告思路 推广类: 《星河丹堤开盘前媒体投放计划》、 《星河丹堤至8月营销工作计划》
事件类:《星河丹堤春交会展位设计建议》、《星河会VIP积分卡申请须知》
《星河丹堤豪宅客户聚餐会》、《星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表》
《豪宅客户聚餐会总结一、二》 、《星河丹堤郊野公园推广方案》
《星河丹堤专利产品发布会方案》《星河丹堤专利产品发布会执行细则》
《星河丹堤专利产品命名》 、《国家地理杂志合作纪要》
客户类:《星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一》
展示类:《星河丹堤看楼通道导视系统设置建议》、 《星河丹堤看楼车建议》
《星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议》
《星河丹堤样板房设计风格建议》、 《星河丹堤物业服务建议》
《星河丹堤D、E、F区样板房设置建议》《深圳高端项目物业管理调查》
附件清单 目标 短期目标:
4月28日一期(A、C区)公开发售,开盘月实现销售率50%, 约100套;半年实现100%销售(204套)。(合同约定)
长期目标:
建丹堤大盘影响力,树“星河丹堤”强势品牌,铺垫后续开发项目。 目标 前期上门量约:15批/周;积分卡办理后上门量60批/周
目标下的问题 产品户均面积加大,前期“城市中产”的推广使客户对项目的认知高度不足,客户发生错位;
作为分期开发的大盘,从营销的角度上,本项目必须建立市场高度;
客户与市场未感知本项目为第一梯队产品;
问题1:如何发挥项目自身优势,刷新前期市场印
象,树立项目差异化高端形象?。。。。。。