房地产行业研究季报gaotongchina 2 目录（一） 货币政策在三季度放松可能性小 4（二） 政策导致流动性偏紧 4（三） 加息对房地产影响显著 6（四） 国内房地产行业资金变化分析 71、房地产整体行业资金状况 72、银行紧缩倒逼多元化融资 83、证券市场：“强市发股，弱市发债”特点明显 104、信托为信贷紧缩下替代资金来源 115、国内房地产基金发展态势与前景预期 136、中国房地产REITS行业探索——战略发展方向 147、房企资金渠道发展建议 16（五） 楼市：长短预期下的纠结与释放 16附录：各城市房地产成交数据 19房地产行业研究季报gaotongchina 3 图表目录图表 1：新增储蓄存款 5图表 2：M1、M2增速及剪刀差 5图表 3：货币乘数下降 6图表 4：加息后首次置业者月供变动 6图表 5：2006年-2011年上半年房地产资金来源占比变化 7图表 6：2011年1-6月房地产资金来源构成（亿元） 8图表 7：房地产利用外资的规模及走势图 8图表 8：房地产开发贷款增长情况 9图表 9：购房贷款增长情况 9图表 10:商业性房地产贷款增长情况 9图表 11：2009年房企证券市场融资（亿元/人民币） 10图表 12： 2010年6月-2011年6月房企证券市场融资（亿元/人民币） 10图表 13：2010年下半年以来香港证券市场融资情况（亿元人民币） 11图表 14：2010年下半年以来债券市场融资情况（亿元人民币） 11图表 15：证券市场“强市发股，弱市发债”特点明显 11图表 16：2011年房地产信托同比变化情况 12图表 17：2011年1-6月房地产信托资金构成占比变化 12图表 18： 2010-2011年房地产信托平均期限 13图表 19：房企在地产基金上的实践 13图表 20：国内房地产基金发展态势与前景预期 14图表 21：2011年发行和拟发行的中国房地产REITs 15图表 22：：内地地产金融从鼓励创新与加强监管——国内REITs制度政策推进 15图表 23：一线城市商品住宅消化周期变化 17图表 24：二线城市商品住宅消化周期变化 17图表 25：三四线城市商品住宅消化周期变化 18图表 26：品牌房企上半年销售数据 19房地产行业研究季报gaotongchina 4在2011年一季度的行业报告中，我们的总体判断体现的报告标题是《房贷不回暖， 楼市难立夏》。二季度房地产在银行、证券领域收紧的态势继续延续。 由此导致的行业在发展资金上的局限，愈加明显。同时，可预期在三季度房地产行业 传统主流资金渠道继续收紧。 根据国际经验，当房地产行业传统资金格局发生变化时，也是行业被动金融创新，寻 求新替代资金来源最活跃的时期。而且往往由此诞生新的地产金融结构性变化。当前，国 内行业多元化融资态势，也符合这个规律。 从更长远的角度，我们认为，国内房地产开发模式进入变革的萌芽期。早前，行业已 经较多关注过，内地房地产市场从“香港模式”向美国模式转变。 （一） 货币政策在三季度放松可能性小货币政策出现实质性放松的条件如下：1）货币增速稳定在合理水平（16%以下），2） 通胀水平有明显的趋势性下降；3）季调后通胀预期出现两个季度的回落。、 从目前的情况来看，上述条件仍未同时具备，因此三季度紧缩政策难有实质性放松， 预计流动性偏紧的状况仍将持续。 早前从调控节奏和经济可承受能力看，普遍预期2011年下半年货币政策“前紧后稳”。 从当前看，三季度货币政策放松可能性不大：上半年信贷投放4.17万亿，如果按照全年 信贷在7‐7.5万亿来推测，下半年信贷额度的空间相对来说可能会略宽松一些。但由于目 前通货膨胀依然处在较高的水平，即使通胀如期见顶回落，回落的速度可能不会很大。因 此，结合信贷和通货膨胀的演绎路径，三季度政策放松的可能性不大，流动性的改善可 能要等到四季度才会出现。 从信贷来看，上半年信贷投放4.17万亿，按照全年3:3:2:2的分布来看，对应的全年 信贷增量为6.95万亿，如果按照全年信贷在7‐7.5万亿来推测，下半年信贷额度的空间相 对来说可能会略宽松一些。不过预计保障房在下半年的信贷占比仍将增加。 （二） 政策导致流动性偏紧货币增速回升，但是新增贷款仍然偏紧。6月M2同比增长15.9%，较5月15.1%上 升0.8个百分点；6月M2增速虽然回升，但是仍然低于央行16%的年度增速目标。其 中，M0同比上升14.4%，人民币存款增长17.6%，显示M2的增加主要是存款的增加。 6月M2增速加快主要体现为存款增长加快。4月份居民户存款负增长，5月份增量 依然偏少，6月份却有明显增加，突出的表现为季节模式：对银行的季末考核促使银行将 表外业务转回表内。出于季末考核的需要，很多银行理财产品设计在6月到期，从而使 得部分表外业务转回表内，导致存款增加较快。 房地产行业研究季报gaotongchina 5 图表 1：新增储蓄存款数据来源：中国人民银行，安信证券研究中心6月份M2、M1增速分别为15.9%、13.1%，M2增速与M1增速之间的剪刀差相比上 月略有扩大。 图表 2：M1、M2增速及剪刀差 数据来源：中国人民银行，安信证券研究中心同时，央行为缓解因货币乘数降低所带来的流动性干涸，保持稳定净投放，则在货币 乘数下降至3.55的情况下，下半年M2增速将维持在16%左右的水平，符合监管目标。 。。。。。。