2007年3月 **集团地产新项目 停车库方式专项研究报告 一、本项目定位与停车设施要求 二、本项目可供选择的停车库方式 三、停车库建筑设计方案的对比分析 四、停车库建设成本的对比 五、停车库营运成本的对比 六、停车位经济效益产出的对比 总结目 录 一、本项目定位与停车设施要求 本项目定位与停车设施要求 （a）豪宅产品定位:国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性 住宅物业 ——集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。1、本项目的市场定位与停车数量的要求: （b）销售对象的用车需求:根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般 这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上 。 （c）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需求，则业主的车位 比应在1：2以上为宜。 （d）商业及访客备用车位数量:本项目一共约554户，商业体量相对较小， 因此主要考虑访客车位，访客车位比应在1个/8户。 本项目定位与停车设施要求 2、停车方式的要求: 停车方式的总要求： 有利于提升项目的形象和档次， 给予业主以尊贵服务的享受。 考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性； 考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在 地下； 车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全 ； 停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便； 车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计； 车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应 限制数量； 车库的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。本项目定位与停车设施要求 3、停车位经济效益的产出要求（a）单个车位销售价值:参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售 价约在20万/个以上。 （b）本项目车位销售预期效益: 车位总数：1178个 可售车位：1178-554/8=1108（按照每8户一个访客车位计算） 单价：20万/1个（预计均值） 则：本项目车位销售预期效益=1108×200000= 221，600，000元（人民币） 考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照60%的销售率则车库总售价为221，600，000×60%= 132，960，000元（人民币） 本项目定位与停车设施要求 （c）政府关于车位产权的界定标准如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约 定的话就属于全体业主； 如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主； 如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主； 如果是改造车位(库)，也属于全体业主。 采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用 长期租用的方式。 本项目定位与停车设施要求 4、停车库投入使用后的营运要求：（a）物业管理要求: 根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。 物业管理服务具体到停车库问题上，要求： 确保汽车和车主的安全性； 存取车的效率性； 服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。 （b）维护费用的控制: 维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/366*834=114元/天。。。。。。